Fehler: Keine Absicherung der Gewährleistungsansprüche im Vertrag

Egal ob größere oder kleinere Arbeiten vergeben werden, es ist empfehlenswert
im Vertrag schriftlich zu vereinbaren, dass ein bestimmter Betrag beispielsweise 5 oder 10% an der Vergütung für die Dauer der Gewährleistung einbehalten wird.
Denn grundsätzlich wird die gesamte Vergütung mit der Fertigstellung und der Abnahme der Arbeiten zur sofortigen Zahlung fällig, wobei nur bei schweren Mängeln der Bauherr die Abnahme verweigern darf.

Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche d.h. der Mängelansprüche für Bauleistungen beträgt 5 Jahre. Dies ist ein langer Zeitraum. Bei Abschluss des Vertrages ist keinesfalls sicher, dass das ausführende Unternehmen noch existiert oder noch zahlungsfähig ist, wenn beispielsweise erst im 5. Jahr Mängel entdeckt werden.
An Stelle eines Einbehaltes kann auch im Vertrag geregelt werden, dass das Unternehmen verpflichtet ist dem Bauherrn eine Gewährleistungsbürgschaft zu übergeben. Nach Ablauf der Verjährungsfrist muss die Bürgschaft zurückgegeben werden. Falls Mängel nicht vom Unternehmer beseitigt werden oder er in Konkurs fällt, kann dann die Bank aus der Bürgschaft in Anspruch genommen werden.

Fehler: Keine Abtretung der Ansprüche gegen Subunternehmer

Gerade bei größeren Baumaßnahmen führt der Unternehmer nicht alle Leistungen selbst aus sondern beauftragt Subunternehmer zur Ausführung bestimmter Gewerke.
Es ist daher vorteilhaft vertraglich zu vereinbaren, dass der Unternehmer dem Bauherr seine Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegen seine Subunternehmer sicherheitshalber abtritt. Ist der Unternehmer im Gewährleistungsfall nicht mehr zahlungsfähig oder existiert er nicht mehr, kann der Bauherr aus der Abtretung gegen den Subunternehmer Mängelansprüche geltend machen.


Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen

Eine solch wichtige Rechtshandlung wie die Bauabnahme sollte ein Bauherr niemals ohne einen Sachverständigen vorbereiten und durchführen. Der Sachverständige allein besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob alle Arbeiten entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurden. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden ist empfehlenswert.


Fehler: Keine Dokumentation im Protokoll

Es ist wichtig mit dem Bauunternehmer ausdrücklich eine förmliche Abnahme zu vereinbaren und während des Abnahmetermins ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Nur so können alle zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen Mängel ordnungsgemäß dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll müssen die Teilnehmer der Abnahme und das Datum vermerkt sein sowie alle konkreten Mängel.


Fehler: Vergessene Vorbehalte

Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls eine Rechtshandlung darstellt, die zu erheblichen Rechtsfolgen führt, ist es sehr wichtig, etwaige Ansprüche, z.B. zur Geltendmachung der Vertragsstrafe wegen verspäteter Fertigstellung, schriftlich zu erklären. Vorbehalte hinsichtlich der Geltendmachung von Mängeln müssen ins Protokoll
aufgenommen werden. Abnahmen in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte führen zu einem Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche.

Ist ein Bauwerk erst einmal abgenommen, sind alle Ansprüche auf Vertragserfüllung gegenüber dem Bauunternehmer erloschen. Es bestehen dann nur noch Gewährleistungsansprüche bzw. Mängelansprüche und die Gewährleistungszeit d.h. die Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Das Bauwerk geht in den Besitz des Bauherrn über. Es liegt dann die Beweislast für alle weiteren Mängel beim Bauherrn wenn der Bauunternehmer seine Vergütung einklagt und die Existenz von Mängel bestreitet. Deshalb sollten alle vorhandenen Mängel schriftlich vom Bauunternehmer im Protokoll anerkannt werden.

Fehler: Zwischenabnahmen

Der Bauherr sollte niemals Teilabnahmen einzelner Gewerke mit dem Unternehmer vereinbaren bzw. durchführen, da mit dem Zeitpunkt der Abnahme auch die Gewährleistungszeit (Verjährung) zu laufen beginnt und dies zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Bauherrn führen kann. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass nur eine Gesamt-Abnahme nach Fertigstellung aller Arbeiten erfolgt.

Schriftliche Mängelrügen des Bauherrn einer privaten Baumaßnahme haben keinen Einfluss auf den Ablauf der Verjährung. Notwendig sind gerichtliche Maßnahmen zur Hemmung oder Unterbrechung der Frist, wie die Erhebung einer Mängelbeseitigungsklage gegen den Unternehmer oder die Einleitung eines sog. selbständigen Beweisverfahrens zur Begutachtung der Mängel und Schätzung der Mängelbeseitigungskosten durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen.


Fehler: Stille Abnahme

Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, z.B. durch den Einzug in das Haus oder die vorbehaltlose und vollständige Bezahlung der Rechnung. Aus diesem Verhalten des Bauherrn ergibt sich, dass er das Bauwerk des Unternehmers als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt. Sollte der Bauherr in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, so muss nach außen hin dokumentiert werden, dass trotz Einzug das Haus nicht als mangelfrei anerkannt wird. Bestehen Mängel darf die Rechnung nur unter Vorbehalt bezahlt werden.

Enthält das Abnahmeprotokoll Mängel oder sind Mängel durch ein Sachverständigengutachten belegt, so bestehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Über die Art und Weise der Mängelbeseitigung entscheidet ausschließlich der Unternehmer, denn er trägt das Erfolgsrisiko. Gerät der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels nach Ablauf einer Nachbesserungsfrist in Verzug, lehnt er die Nachbesserung beharrlich ab oder schlägt die Nachbesserung fehl, kann ein anderer Unternehmer zur Beseitigung der Mängel beauftragt und die Zahlung eines Vorschusses auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten bzw. Schadensersatz vom Bauunternehmer gefordert werden.

Außerdem hat der Bauherr in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel, wenn der Unternehmer die Bezahlung seiner Rechnung verlangt. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in doppelter Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser so genannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.