Wer schon einmal versucht hat, seinen Mietzinsanspruch gegenüber dem Mieter im ordentlichen Gerichtsweg einzuklagen, wird leidvoll erfahren haben, wie langwierig solche Prozesse sind, bis man am Ende ein Urteil in der Hand hat, mit dem dann die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.

Nunmehr hat der BGH mit seiner Entscheidung VIII ZR 200/08 auch für das Wohnungsmietrecht das Tor zur schnellen Beschaffung eines Urteils aufgestoßen. Nunmehr kann der Vermieter im Urkundsprozess seine Mietforderung geltend machen und zwar auch dann, wenn der Mieter wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Wohnung eine Minderung geltend macht oder gar die Einrede erhebt, der Vertrag sei von Anfang an nicht ordnungsgemäß erfüllt worden.

Ein solcher Urkundsprozess hat den Vorteil, dass als Beweismittel nur Urkunden zugelassen sind. Der Mieter, der nunmehr die Minderung wegen angeblicher Mängel behauptet, muss daher das Vorhandensein dieser Mängel mittels Urkunden belegen, anderenfalls wird er zur Zahlung verurteilt. Urkunden in diesem Sinne sind lediglich Schriftstücke, die als solche im Zweifel auch im Original dem Gericht vorzulegen sind. Insbesondere scheiden im Urkundsprozess alle diejenigen privatschriftlichen Urkunden aus, die ihrem Inhalt nach darauf hinauslaufen, die nicht zugelassene Zeugenaussage, das nicht zugelassenes Sachverständigengutachten oder das Ergebnis einer Besichtigung dem Gericht mitzuteilen. Dem entsprechend ist es in der Regel auch dem Mieter nicht möglich, das Vorhandensein eines Mangels in der im Urkundsprozess statthaften Beweisform darzulegen, so dass er zur Zahlung der Miete verurteilt wird.

Dies bedeutet nicht, dass der Mieter rechtlos ist, sondern er kann seine Rechte im Nachverfahren wahren, in dem dann alle Beweismittel zulässig und möglich sind. Während der Dauer dieses Nachverfahrens und der in diesem Verfahren gegebenenfalls einzuholenden Sachverständigengutachten kann jedoch der Vermieter bereits den Mietzinsanspruch, den er im Urkundsverfahren erwirkt hat, gegenüber dem Mieter vollstrecken und kommt so zeitnah an den Besitz des ausstehenden Mietzinsbetrages .

Der BGH hat nunmehr klar gestellt, dass nach Überlassung der Wohnung den Mieter die Beweislast dafür trifft, dass diese zum Zeitpunkt der Übergabe bereits mangelhaft war. Hat doch der Mieter die Wohnung entgegengenommen, ist eingezogen und hat die Miete gezahlt. Der Vermieter müsse lediglich, so der BGH, die Entgegennahme der Wohnung durch den Mieter zum Zwecke der Erfüllung durch Urkunden belegen. Hierzu kann sich der Vermieter des Wohnungsübergabeprotokolls bedienen oder Kontoauszüge vorlegen, aus denen sich ergibt, dass der Mieter nach Einzug zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat. Da insbesondere bei vom Mieter behaupteten bauwerksbedingten Mängeln in der Regel immer ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muss, und dies zumeist den Rechtsstreit um eine halbes Jahr verzögert, eine Zeit also, in der auch der Mieter weiterhin keinen oder nur den geminderten Mietzins zahlt, sollte in diesen Fällen von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, im Urkundsprozess zeitnah einen Zahlungstitel zu erwirken.