1. Problemstellung bei Schlüsselverlust

Welche Ansprüche stehen dem Vermieter zu, wenn der Mieter einen Schlüssel nicht mehr zurückgeben kann? Besonders hohe Schäden drohen, wenn das Mietobjekt mit einer Schließanlage ausgestattet ist.


2. Obhutspflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, gut auf die Schlüssel aufzupassen, auch auf die selbst angefertigten. Ihn trifft eine Obhutspflicht. Er muss die Schlüssel vor Verlust schützen. Sonst besteht Gefahr für das Gebäude und sein Inventar.

Der Mieter verletzt seine Obhutspflicht schuldhaft, wenn er den Schlüssel an einem leicht zugänglichen Ort oder sichtbar im Fahrzeuginnern unbeaufsichtigt lässt. Im Hotel oder im Krankenhaus muss der Mieter den Schlüssel in einem gesicherten Schließfach aufbewahren – nicht in der Nachttischschublade.

Stiehlt ein Taschendieb den Schlüssel aus der Tasche oder aus dem Rucksack, trifft den Mieter aber kein Vorwurf.

Bei Verlust – oder Diebstahl – des Schlüssels muss der sich der Mieter vom Vorwurf der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten. Er muss also beweisen, dass ihn kein Vorwurf am Verlust des Schlüssels trifft. Das kann er nur, wenn er die konkreten Umstände des Verlustes darlegt und beweist.


3. Schaden

Kann sich der Mieter nicht entlasten, schuldet er Schadensersatz wegen des Schlüsselverlustes. Es stellt sich die Frage, ob er die Kosten tragen muss, die durch einen Austausch der Schließanlage entstehen. Dem Vermieter steht dieser Anspruch zu, wenn Missbrauchsgefahr besteht.

Davon ist auszugehen, wenn der Verbleib des Schlüssels unklar ist, weil er wegen schuldhaften Verhaltens des Mieters verloren gegangen oder gestohlen worden ist. Auf die Angaben des Mieters muss der Vermieter nicht vertrauen. Er ist für die Sicherheit auch der anderen Mieter verantwortlich. Wenn er sich nicht sicher sein kann, dass der Schlüssel zerstört ist, dass eine Zuordnung des Schlüssels zum Gebäude unmöglich ist oder ein Missbrauch ausscheidet, ist der Austausch der Schließanlage auf Kosten des Mieters nicht zu beanstanden.

Ist der Schlüssel bei einer Bootsfahrt in den Neckar gefallen, darf, so das Landgericht Mannheim (WuM 1977, 121), der Vermieter den Mieter aber nicht mit den Kosten belasten, die für den Austausch der Schließanlage bestehen.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nur dann besteht, wenn der Vermieter den Austausch auch vornimmt. Eine „abstrakte Schadensberechnung“ auf Grund eines Kostenvoranschlags soll nicht zulässig sein (Flatow, NZM 2011, 660 ff.). Denn dann nähme der Vermieter die Gefahr in Kauf, dass Dritte den Schlüssel für dunkle Zwecke nutzen.



4. Mitverschulden des Vermieters

Der Vermieter muss den Mieter darauf hinweisen, dass eine zentrale Schließanlage installiert ist und durch den Verlust des
Schlüssels ein hoher Schaden entstehen kann, § 254 Abs. 2 BGB. Wenn der Mieter die Gefahr eines hohen Schadens selbst erkennen kann, muss der Vermieter nicht auch noch eigens
darauf hinweisen.

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