1. Einleitung

Nach der Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf ist die weit verbreitete Praxis der Finanzbehörden, beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks und der anschließenden Bebauung von einem „einheitlichen Vertrag“ auszugehen, rechtswidrig. Nur dann bildet, so das Gericht, der Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes mit dem Grundstückskaufvertrag eine Einheit, wenn das Zusammenwirken von Verkäufer und Bauunternehmen für den Erwerber objektiv erkennbar war.



2. Der Fall

Der Käufer hatte von seiner Bank ein Grundstück um rund 25.000 Euro gekauft. Maklerin war eine Tochtergesellschaft der Bank. Kurz darauf beauftragte der Käufer ein Bauunternehmen mit der Errichtung einer Doppelhaushälfte für rund 100.000 Euro. Als sich herausstellte, dass die Maklerin auch den Bauvertrag vermittelt hatte, verlangte das Finanzamt Grunderwerbsteuer (damals noch 3,5 %) nicht nur aus dem Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch aus den Baukosten und der Maklerprovision. Der Käufer wollte die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 875 Euro auf über 4.500 Euro nicht akzeptieren und klagte.



3. Die Entscheidung

Das Finanzgericht Düsseldorf gibt dem Käufer Recht. Nur dann, wenn der Käufer von vornherein ein bebautes Grundstück vom Veräußerer erwerben wolle, liege ein „einheitlicher Vertrag“ vor. Der Käufer könne das nur wollen, wenn ihm ein Zusammenwirken zwischen Verkäufer und Bauunternehmer bekannt sei. Dafür sprach im zu entscheidenden Fall nichts. Der Käufer hatte keine Kenntnis davon, dass die Maklerin ihm auch das Bauunternehmen „vermittelt“ hatte. Allein der enge zeitliche Rahmen zwischen Abschluss des Kaufvertrages und des Bauvertrages reiche nicht aus.


4. Fazit

Seit 1987 (2 %) ist die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern auf 4,5 % bzw. 5 % mehr als verdoppelt worden. Beim Satz von 5 % hätte die Grundsteuer nicht, wie im obigen Fall, 875 Euro bzw. 4.500 Euro betragen, sondern 1.250 Euro bzw. 6.500 Euro. Widerstand lohnt sich. Bleibt zu hoffen, dass auch andere Gerichte Finanzgerichte dem Düsseldorfer Beispiel folgen und dem Einkommensstreben des Fiskus klare rechtliche Grenzen aufzeigen. Jetzt ist zunächst der Bundesfinanzhof gefragt, weil – wen wundert’s – das Finanzamt Rechtsmittel eingelegt hat (Bundesfinanzhof, II R 3/12).

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt!