Neues Wohnungseigentumsrecht

Zum 01.07.2007 tritt das neue Wohnungseigentums¬gesetz (WEG) in Kraft. Die Neufassung des Gesetzes regelt viele Punkte neu, die für Wohnungseigentümer wie -verwalter wichtig sind, da deren Rechte künftig gestärkt werden. Darüber hinaus betreffen die Neuregelungen auch Dritte, wie zum Beispiel Kaufinteressenten oder Unternehmer, die für eine Wohnungseigentumsgemeinschaft tätig werden. Auch deren Rechte wurden gestärkt.

Bei den gerichtlichen Woh¬nungseigentums-Verfahren hat der Staat jedoch vor allem an sich gedacht: die Verfahren werden künftig als „normale“ Zivilprozesse geführt mit dem Nachteil voller Gerichtskosten (bislang nur Zustellungskosten) und der Vorschusspflicht hierfür seitens des Klägers.

Stärkung des Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer

Für viele Fragen, die bislang nur einstimmig im Wege der Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsord¬nung von den Eigentümern geändert werden konnten, sieht das Gesetz nun Änderungen auch durch Beschluss vor.
Dies betrifft vor allem Modernisierungen des Gebäudes und seiner Einrichtungen. Hier sind zukünftig auch Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Änderungen möglich, für die bislang Einstimmigkeit erforderlich war.

Dem Gesetz genügt aller¬dings nicht die einfache Mehrheit aller Stimmen, sondern sieht eine komplizierte qualifizierte Mehrheit vor: ¾ aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Eigentumsanteile.

Das Gleiche gilt für die Abänderung von Kostenschlüsseln. Auch hier sind künftig Mehrheitsbeschlüsse zugelassen, insbesondere bei Umlage nach Verbrauch statt nach Eigentumsanteilen.

Stärkung der Rechte der Gemeinschaft in der Zwangsvollstreckung

Kommt es bei einem Eigentümer zum Ausfall seiner Wohngeldzahlung, ist die Gemeinschaft finanziell belastet. Gerät die Wohnung dann in die Zwangsversteigerung – gleichgültig ob von der Gemeinschaft beantragt oder von einem anderen Gläubiger (z.B. der Bank) –, so kann die Gemeinschaft ihre Außenstände zur Verteilung des Versteigerungserlöses anmelden, auch wenn sie noch kein Urteil darüber hat. Bis zu einem Höchstbetrag sind diese Forderungen sogar vorrangig, d.h. noch vor der Forderung der Hypothekengläubiger, auszugleichen. Die Gemeinschaft steht automatisch auf Rang 1, ohne Urteil und ohne Grundbucheintrag.

Pflichten und Haftung des Verwalters

Die Verwalter sind künftig verpflichtet, über sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft sowie evtl. Urteile aus Rechtsstreiten eine Beschlusssammlung zu führen. Hiermit soll es künftig Kaufinteressenten vorab möglich sein, sich über alle Gegebenheiten des Objekts umfassend zu informieren.

Ein Verstoß gegen diese Pflicht wird vom Gesetz als schwerwiegender Pflichtverstoß angesehen, der zur sofortigen Abberufung des Verwalters führen kann.

Der Verwalter wird per Gesetz berechtigt, frist¬wah¬rend für die Gemeinschaft auch in gerichtlichen Verfahren tätig zu werden. Ferner wird ihm das Recht eingeräumt, für Rechtsstreite fristwahrende Erklärungen abzugeben oder durch einen Anwalt abgeben zu lassen und hierfür Vereinbarungen mit dem Anwalt zu treffen. Diese Änderung seiner Rechte wurde notwendig, weil durch die Verfahrensänderung bei Gericht (s.o.) Ausschlussfristen zu beachten sind. Bislang konnte zunächst eine außerordentliche Eigentümerversammlung über Prozessführungsfragen beschließen.

Verursacht ein Verwalter den Rechtsstreit in dem Sinn, dass bei ordnungsgemäßer Verwaltung der Streit nicht bis zu Gericht gegan¬gen wäre, so kann das Gericht auch dem Verwalter persönlich die Verfahrenskosten auferlegen.

Für die erste Bestellung eines Verwalters gilt künftig eine Höchstdauer seines Vertrages von drei statt bisher fünf Jahren. Grund hierfür ist die gesetzliche Verjährung der Gewährleis¬tung von Bauten und der üblichen Praxis der Bauträger, den ersten Verwalter bei der Aufteilung selbst zu bestimmen. Der Verwalter soll nicht dazu verführt werden, Ansprüche bewusst verjähren zu lassen.

Vertreter des Verwalters

Im gerichtlichen Verfahren ist der Verwalter der Vertreter („Organ“) der Gemeinschaft. Das Gesetz sieht nun vor, dass die Gemeinschaft einen Vertreter des Verwalters bestellen muss, falls sich ein Rechtsstreit gegen den Verwalter richtet oder nach Einschätzung des Gerichts künftig gegen ihn richten wird. Dieser „Ersatzzustellungsbeauftragte“ sollte darüber hinaus bereits im Voraus bevollmächtigt werden, den Prozess auch wie ein Verwalter führen zu dürfen.

Mit dem Info-Brief 6 habe ich Ihnen die wichtigsten Neuerungen des Woh¬nungseigentumsrechts in Kurzform vorgestellt.
Im Einzelfall können auch weitere Änderungen wichtig sein.

Mit freundlichen Grüßen,

Wolf
Rechtsanwalt