Um ein gerichtlich erstrittenes Räumungsurteil faktisch umzusetzen, bedarf es –sofern der Mieter nicht freiwillig aus der Wohnung auszieht- der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

Oftmals wird die zu räumende Wohnung auch von Personen bewohnt, die selbst gar nicht Partei des Mietvertrags sind und gegen die sich die vorausgehende Räumungsklage nicht richtete. Urteile wirken jedoch grundsätzlich nur innerhalb der streitenden Parteien. Es stellt sich dann die Frage, ob diese Personen nicht hätten mitverklagt werden müssen.

Soweit es sich bei den Mitbewohnern um die minderjährigen Kinder des Mieters handelt, stellt sich das Problem nicht. Hier reicht ein vollstreckbares Urteil oder sonstiger Titel gegen die Eltern aus. Daran ändert sich im Regelfall auch dann nichts, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall sog. Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.

Anders ist die Rechtslage bei nichtehelichen Lebenspartnern, die in der Wohnung leben, aber nicht Partei des Mietvertrags sind. Wurden diese nicht mitverklagt, so besteht die Gefahr, dass der Gerichtsvollzieher die Räumungsvollstreckung ablehnt, weil das Urteil nur gegen die dort genannten Parteien wirkt.

Nach einer zuletzt veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 19.03.2008 - I ZB 56/07- ist ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte sich eine Gerichtsvollzieherin geweigert, die Räumung durchzuführen, weil in der Wohnung außer der Schuldnerin/Mieterin auch deren Lebensgefährte lebte, gegen den kein Vollstreckungstitel vorlag. Dagegen legte der Vermieter Rechtsbehelf beim zuständigen Amtsgericht ein. Er gab an, dass sich der Lebensgefährte ohne sein Wissen in der Wohnung aufgehalten habe. Das Amtsgericht wies die sog. Erinnerung des Vermieters zurück, dieser legte dagegen sofortige Beschwerde beim Landgericht ein. Aber auch das Landgericht bestätigte die Auffassung der Gerichtsvollzieherin. Es sei ein Vollstreckungstitel auch gegen den Lebensgefährten notwendig, weil er Mitbesitzer der Wohnung sei und somit erst gerichtlich zur Herausgabe verpflichtet werden müsse.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte der Vermieter sog. Rechtsbeschwerde beim BGH ein. Dies führte zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und Zurückweisung des Rechtsstreits zur Entscheidung an das Amtsgericht.

In seiner Entscheidung stellt der BGH zunächst klar, dass für die Vollstreckung gegen nichteheliche Lebenspartner die selben Grundsätze anzuwenden sind, die auch für Eheleute gelten. Demnach kann der Gläubiger aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter nicht gegen den im Titel nicht aufgeführten Ehepartner vollstrecken, weil regelmäßig selbst dann beide Ehegatten Mitbesitzer der ehelichen Wohnung sind, wenn nur einer von ihnen Partei des Mietvertrages ist. Ob der Ehepartner nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an den Gläubiger verpflichtet sei, könne nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahren geprüft werden, sondern bleibe einer Beurteilung im Erkenntnisverfahren vorbehalten. Der Gerichtsvollzieher habe im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen (BGHZ 159, 383, 384 ff.).

Demnach ist zur Vollstreckung auch ein Titel gegen den nichtehelichen Lebenspartner erforderlich, sofern er Mitbesitzer der Wohnung ist. Dafür ist nicht erforderlich, dass der Lebenspartner selbst Mieter ist. Auch die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten in die Wohnung ist nicht unabdingbare Voraussetzung für die Begründung von Mitbesitz.

Allerdings kann nach Ansicht des BGH anders als bei einem Ehepaar, das gemeinsam aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe in der ehelichen Wohnung lebt, bei einem nichtehelichen Lebensgefährten allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Somit hätte die Gerichtsvollzieherin die tatsächlichen Umstände in der Wohnung kraft Amtes prüfen müssen, ob dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt wurde. Anhaltspunkte hierfür sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen.

Der BGH hob letztlich die Entscheidung der Vorinstanzen auf, weil diese zu den tatsächlichen Besitzverhältnissen in der Wohnung keinerlei Feststellungen getroffen hatten. Der BGH stellt weiterhin klar, dass die Beweislast für den Mitbesitz durch ihren Lebensgefährten die Schuldnerin trifft, wenn sie als Mieterin zunächst Alleinbesitz an der Wohnung begründet hat und ein Mitbesitz des Lebensgefährten geltend gemacht werden soll.


Fazit: Wer als Vermieter die Räumung betreibt, sollte sich frühzeitig vor Klageerhebung Kenntnis von den tatsächlichen Besitzverhältnissen in der Wohnung verschaffen, damit spätere Schwierigkeiten bei der Zwangsvollstreckung vermieden werden.