Vermieter müssen die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen – die Umlage der Abschlagszahlungen bzw. Vorauszahlungen an den Energieversorger ist unzulässig. Diese nämlich orientieren sich nicht am gegenwärtigen, sondern am Verbrauch des Vorjahres(BGH, Urteil vom 01.02.2012, AZ: VIII ZR 156/11).

Eine Mieterin aus Kelkheim in Hessen ist gegen eine Heizkostennachzahlung vorgegangen. Bei der Heizkostenabrechnung hatte die Vermieterin die Vorauszahlungen zugrundegelegt, die sie selbst an den Energieversorger geleistet hatte. Der BGH verwies den Fall zurück an das zuständige Landgericht. Dort muß die Vermieterin eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen bzw. schätzen.

Eine solche Schätzung bedeutet aber nicht, daß eine Pauschale – etwa 85% des Verbrauches – angenommen werden, da auch diese die Mängel bei der Abrechnung nicht beseitigen könne, so der BGH. Die Schätzungen müssen sich an den Richtwerten der Energieversorger orientieren.

Diese Rechtsprechung dürfte auch auf Stromabrechnungen anwendbar sein, sofern der Vermieter der Vertragspartner des Energieunternehmens ist und nicht der Mieter. Dies ist zwar eher untypisch, kommt aber vor.

Eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Abflußprinzip ist nach der BGH-Entscheidung somit nicht mehr möglich.

Bei immer gleich bleibenden Wartungskosten sei es zulässig, wenn angefallene Betriebskosten aus einem Abrechnungszeitraum auf die Mieter umgelegt werden (Abflußprinzip), nicht jedoch bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten.

Wasserkosten müssen dagegen nicht exakt nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnet werden, denn eine präzise, auf die Monate umgerechnete Abrechnung der Wasserkosten sei zu aufwendig und dem Vermieter daher nicht zuzumuten (BGH, Urteil vom 20.02.2008, AZ VIII ZR 49/07).

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

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