In vielen Mietverträgen befindet sich eine Klausel, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren muß. Der BGH hat viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Als Beispiel sei hier nur die Klausel genannt, wonach eine Abweichung in der Ausführungsart nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig ist. Die Vermieter haben reagiert und ihre Vertragsklauseln bei neu abgeschlossenen Verträgen anders formuliert. Damit gibt es wieder verstärkt Mietverträge, die eine Renovierungspflicht wirksam vorsehen. Für den Laien ist oft nicht erkennbar, ob die Verpflichtung in seinem Mietvertrag wirksam ist. Wer eine Wohnung verläßt, hat oft genug damit zu tun, seine neue Wohnung nach seinen Wünschen einzurichten. Da bleibt nicht genügend Zeit die Klausel im eigenem Vertrag prüfen zu lassen. Es ist dem Mieter aber auch nicht zuzumuten, die alte Wohnung auf Verdacht zu renovieren, wenn die Chance besteht, dass die Klausel in seinem Vertrag unwirksam ist.
Hier ist zunächst zu beachten, dass die Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache 6 Monate nach der Rückgabe verjähren. § 548 I BGB. Also wenn der Vermieter 6 Monate nachdem er die Schlüssel zurück erhalten hat, noch keine Klage eingereicht hat, hat er auch keinen Anspruch auf Renovierung durch den Mieter mehr.
Wichtig: Das Gericht prüft die Verjährung nicht von selbst. Der Mieter muß sich auf Verjährung berufen, damit diese vom Gericht berücksichtigt wird.
Es ist also nicht unbedingt ratsam dem bisherigen Vermieter die neue Adresse mitzuteilen. Soll er doch versuchen, diese anders herauszubekommen. Ist die neue Wohnung am gleichen Ort, wie die alte, dann besteht die Gefahr, dass ihm dies übers Einwohnermeldeamt gelingt. Zieht man jedoch in eine andere Stadt oder sogar in ein anderes Bundesland, dann wird es dem bisherigen Vermieter oft nicht möglich sein, die neue Adresse rechtzeitig zu ermitteln. Damit hat sich das Thema Renovierung dann erledigt, oder doch nicht?
In der Praxis hat es sich meistens erledigt. Dies liegt jedoch nur daran, dass viele Vermieter nicht wissen, dass es eine öffentliche Zustellung gibt.

Was bedeutet öffentliche Zustellung?

Diese ist in den §§ 185 - 188 ZPO geregelt. Wenn sich der Aufenthaltsort einer Person nicht ermitteln läßt, dann wird am Amtsgericht des bisherigen Wohnorts ein Aushang angebracht, auf dem darüber informiert wird, dass der bisherige Vermieter Klage eingereicht hat. Die Klage gilt als zugestellt, wenn seit Anbringung des Aushangs ein Monat vergangen ist. § 188 ZPO Wer also vorhat, umzuziehen ohne seine neue Adresse beim bisherigen Vermieter zu hinterlassen, muß mindestens ein mal im Monat nachsehen oder durch Bekannte nachsehen lassen, ob ein solcher Aushang angebracht ist. Sollte Ihr ehemaliger Vermieter zu den wenigen gehören, die von der Möglichkeit einer öffentlichen Zustellung wissen, dann muß reagiert werden. Sie müssen sich beim Gericht melden und bestreiten, dass die Renovierungspflicht wirksam vereinbart ist.

Warum ist es wichtig zu reagieren?

Zunächst prüft das Gericht nur das, was vorgetragen wird. Wenn Ihr ehemaliger Vermieter behauptet sie hätten die Pflicht zur Renovierung und Sie widersprechen dem nicht, geht das Gericht davon aus, dass Sie diese Pflicht haben. Wenn Sie nicht bei Gericht erscheinen, dann erläßt das Gericht ein Versäumnisurteil gegen Sie. Erst wenn Sie die Pflicht zur Renovierung bestreiten, muß der Vermieter die Klauseln vorlegen, aus denen sich die Pflicht ergeben soll. Dann kann das Gericht prüfen, ob diese Klauseln wirksam sind. Durch die Klageerhebung ist die Verjährung gehemmt § 204 I Nr. 1 BGB und ein rechtskräftiges Urteil verjährt erst nach 30 Jahren. § 197 I Nr. 3 BGB. Deshalb ist es in solchen Fällen wichtig zu reagieren um zu verhindern, dass der vorherige Vermieter den Prozess gewinnt.

Wie geht es weiter, wenn die 6-Monatsfrist erfolgreich überstanden ist?

Der Vermieter kann, wenn eine Pflicht zur Renovierung bestand und deren Kosten höher waren, als die Kaution, die Sie zurück zu erhalten haben, die Differenz nicht mehr einfordern. Er kann nur noch aufrechnen und die Rückzahlung der Kaution verweigern.
Waren die Kosten der Renovierung jedoch geringer als der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, können Sie die Differenz noch verlangen. Bestand keine Pflicht zur Renovierung, dann können Sie die gesamte Kaution verlangen. Also verlangen Sie zuerst eine Abrechnung über die Kaution. Wird diese ohne Abzug von Renovierungskosten zurück gezahlt, ist alles gut. Werden Kosten für eine Renovierung abgezogen oder gar Forderungen an Sie gestellt, ist es Zeit vor Gericht zu klären, ob Sie überhaupt zur Renovierung verpflichtet waren. Dies ist nicht so schlimm. Denn mit der Einrichtung der neuen Wohnung sind Sie inzwischen fertig. Sie haben also Zeit für die Auseinandersetzung mit Ihrem früheren Vermieter. Hier sollte mit Haupt- und Hilfsargumenten gearbeitet werden. Dies sieht dann so aus. Es wird bestritten, dass die Wohnung beim Auszug renovierungsbedürftig war. Weiter wird bestritten, dass eine Pflicht zur Renovierung wirksam vereinbart war. Hilfsweise ist der Anspruch des Vermieters verjährt. Folgt das Gericht Ihrer Argumentation muß der Vermieter zahlen. Folgt dass Gericht der Argumentation nicht, besteht keine Gefahr, dass Sie die Renovierung bezahlen müssen. Denn Sie haben sich auf Verjährung berufen und riskieren nur die Kaution nicht zurück zu erhalten.

Wann muß der Vermieter die Kaution zurück zahlen?

Er muß dann zahlen, wenn alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgerechnet sind. Meistens erfolgt der Auszug mitten im Jahr. Die Betriebskosten werden für das Kalenderjahr abgerechnet. Der Vermieter ist nicht verpflichtet eine Zwischenabrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erstellen. Nach Beendigung des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter 12 Monate Zeit für die Abrechnung. Im Extremfall kann es also fast 2 Jahre dauern, bis der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig ist. Das ist dann der Fall, wenn das Mietverhältnis zu Beginn eines Jahres beendet wird, Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist und der Vermieter am Ende des nächsten Kalenderjahres abrechnet, die 12 Monatsfrist also ausschöpft.

Wann sollten Sie sich beim Ex Vermieter melden, wenn er Sie nicht vorher gefunden hat?

Sie melden sich dann, wenn seit dem Ende des letzten Abrechnungszeitraums 12 Monate vergangen sind. Dann fordern Sie die Abrechnung über die Kaution und über die Betriebskosten. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Rückzahlungsanspruch, dann muß der Vermieter zahlen. Ergibt die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung. Dann berufen Sie sich darauf, dass er eine Nachzahlung nicht fordern kann, weil er die Abrechnung zu spät zugestellt hat. Die Nachforderung muß dann nur noch beglichen werden, wenn der Vermieter beweisen kann, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. § 556 III 3 BGB. Aber wie soll der beweisen, dass er Ihre Adresse nicht hatte? Dies ist in der Praxis fast unmöglich.

Kann der Mieter früher an die Kaution kommen?

Viele Mieter hören einfach auf Miete zu bezahlen, wenn sie ausziehen wollen. Soll sich der Vermieter die Miete doch „aus der Kaution holen". Soll er dies wirklich ? Theoretisch ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum Ende der Mietzeit zu zahlen. Der Mieter darf nicht aufrechnen. Denn seine Forderung auf Rückzahlung der Kaution ist noch nicht fällig. Die Fälligkeit der eigenen Forderung ist jedoch Voraussetzung für die Aufrechnung. § 387 BGB. Der Vermieter darf dagegen aufrechnen. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Somit lautet die Antwort rein formal Nein.
Wer trotzdem so verfahren will, sollte beachten, dass der neue Vermieter oft eine Bestätigung des bisherigen Vermieters will, dass keine Mietrückstände bestehen. Der alte Vermieter ist nicht verpflichtet diese Bescheinigung auszustellen wenn der Mieter die Miete „durch Aufrechnung mit der Kaution" erledigt und der neue Vermieter ist nicht verpflichtet den Vertrag abzuschließen. Daher sollte dann folgende Reihenfolge eingehalten werden.
1. Die Bescheinigung abholen,
2. den neuen Vertrag abschließen und erst danach mit der „Aufrechnung" beginnen.
Zu beachten ist auch, dass eine solche „Aufrechnung" vom Gericht nicht anerkannt wird. Die Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete ist nicht erloschen. Zwar kann der Prozess im Einzelfall so lange dauern, dass Ihre Forderung auf Rückzahlung der Kaution inzwischen fällig wird und Sie die Aufrechnung im Prozess nachholen können, jedoch kann es sein, dass Ihre Forderung dann nicht mehr existiert. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter inzwischen selber wirksam die Aufrechnung erklärt hat. Dies kann er zum Beispiel mit seinem Anspruch auf Bezahlung der Kosten für die Renovierung, wenn Sie eigentlich zur Vornahme verpflichtet waren. Hat der Vermieter dies getan, müssen Sie die rückständige Miete mit Verzugszinsen zahlen. Der Anspruch auf Zahlung der Miete verjährt erst nach 3 Jahren, wenn die Verjährung nicht vorher gehemmt wird und gehemmt wird er durch die Klageerhebung.
Auch wenn die „Aufrechnung" der Miete mit der Kaution in der Praxis oft erfolgreich ist, ist dies ein riskantes vorgehen, welches nur echten Spielern zu raten ist.

Der Umzug ohne die neue Adresse zu verraten, ist dagegen immer dann eine gute Lösung für Renovierungsfragen, wenn man in eine andere Stadt bzw. ein anderes Bundesland zieht und jemanden hat, der am Amtsgericht des alten Wohnorts regelmäßig nachsieht, ob ein Aushang angebracht ist.

Alle Mieter, denen dieses Vorgehen zu riskant ist oder die beim abarbeiten der vorgenannten Punkte in einen Prozess mit dem bisherigen Vermieter verwickelt werden, berate ich gerne, ob die vom Vermieter behauptete Pflicht überhaupt besteht.