Zentrale Bedeutung im Mietvertrag hat die Angabe der Wohnfläche. Diese dient nicht nur dazu, dem Mieter einen groben Überblick über die Größe seiner Wohnung zu verschaffen, sondern ist vielfach Anknüpfungspunkt für den zu zahlenden Mietzins. Bei der Mieterhöhungserklärung ergibt sich daraus die Vergleichbarkeit mit den im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten, bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung werden die Kosten in aller Regel auch nach der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt.

Oftmals werden diese Angaben kritiklos übernommen; zum Teil liegt auch dem Vermieter keine genaue Wohnflächenberechnung vor. Diesen Ungenauigkeiten versucht man dann mit der Angabe „ca.“ zu umgehen, denn vielfach weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen ab. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen mit ihren schrägen Dachflächen kommt es immer wieder vor, dass die Fläche zu hoch angegeben wird. Hintergrund ist zumeist der Umstand, dass nach der gesetzlichen Regelung nur Räume mit einer Höhe von mind. 2 m vollständig als Wohnfläche berücksichtigt werden können, während Räume mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Meter lediglich zur Hälfte angerechnet werden können. Dagegen können Terrassen und Balkonflächen in der Regel nur zu einem Viertel, max. jedoch zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.

Dabei sind kleinere Ungenauigkeiten noch unschädlich. Nach der Rechtsprechung weist die Wohnung jedoch dann einen Mangel auf, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% zu Lasten des Mieters abweicht. In diesen Fällen kann dann der Mieter den von ihm zu zahlenden Mietzins nicht nur mit Wirkung für die Zukunft auf die tatsächlich vorhandene Wohnfläche reduzieren, sondern auch den in der Vergangenheit zuviel gezahlten Mietzins vom Vermieter wieder zurückfordern. Selbstverständlich können dann zukünftige Betriebs- und Heizkostenabrechnungen nur auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche vorgenommen werden und auch die bisherigen Abrechnungen sind auf der Grundlage der zutreffenden Wohnfläche zu berichtigen, so dass der Mieter auch insoweit einen Anspruch auf Erstattung der zuviel gezahlten Beträge hat. Da auch die Kaution, die sich ja an der Kaltmiete orientiert, bei Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich geringer ausgefallen wäre, hat auch hier der Mieter einen entsprechenden Anspruch auf Korrektur und Rückerstattung der zuviel gezahlten Beträge.

Berücksichtigt man ferner, dass für diese Ansprüche nicht die dreijährige Verjährungsfrist gilt, so wird deutlich, dass es hier um erhebliche Rückzahlungsbeträge geht, die der Mieter geltend machen kann, wenn sich beim Nachmessen seiner Wohnung herausstellt, dass diese tatsächlich um mehr als 10% von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht.