In dem jetzt vom BGH (BGH, Urt. v. 21.12.2011 – VIII ZR 262/09) entschiedenen Fall hatte ein Energiedienstleistungsunternehmen mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Verwendung eigener Vertragsformulare und Einbeziehung der AVBFernwärmeV im Jahr 2002 einen Vertrag mit zehn jähriger Laufzeit geschlossen. In dem Vertrag war vorgesehen, dass der Heizraum und die Heizstation, in denen die Wärme erzeugt wird, vom Kunden gestellt und von dem Unternehmen für 1 €/Jahr gepachtet werden und dass der Kunde die Kosten der baulichen Instandhaltung und künftig notwendig werdende Ersatzinvestitionen zu tragen hat. Die WEG hielt diese Laufzeitvereinbarung für unwirksam und sprach gegenüber der zwischenzeitlich in den Vertrag eingetretenen Rechtsnachfolgerin des Unternehmens Vertrag zum 31. August 2007 gekündigt.

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Wirksamkeit der vorzeitigen Kündigung. Er stellt fest, dass § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV auf den vorliegenden Vertrag keine Anwendung findet, da dieser nicht die Lieferung von Fernwärme zum Gegenstand hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist für den gesetzlich nicht definierten Begriff „Fernwärme“ entscheidend, dass aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage Wärme geliefert wird. Unbeachtlich ist dabei, ob sich die Anlage auf dem Anwesen oder gar im Gebäude des Kunden befindet. Das entspricht auch der Auffassung des Verordnungsgebers, der die nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV zulässige Vertragslaufzeit von bis zu 10 Jahren deswegen als gerechtfertigt ansieht, weil die Fernwärmeversorgung den Versorger zu hohen Investitionen zwingt.
Im vorliegenden Fall hatte das Unternehmen aber praktisch keine Investitionen zu tätigen, da es die die der WEG gehörende und von dieser zu unterhaltende Anlage nur zu einem symbolischen Pachtzins von 1 €/Jahr gepachtet hat. Mangels hoher Investitions- und Vorhaltekosten auf Seiten des Unternehmens fehlt es daher an einer sachlichen Rechtfertigung für die zehnjährige Vertragsbindung, weshalb die die Laufzeitklausel nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhält. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Laufzeit kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht in Betracht.

Fazit:
Die Entscheidung betrifft lediglich die Fälle des so genannten Betriebsführungs- oder Pacht-Contractings, in denen der Wärmelieferant überhaupt keine Investitionen vornimmt und sich darauf beschränkt die kundeneigene Anlage zu betreiben. Diese Form des Contractings wird dadurch nicht unzulässig, zumal sie im Einzelfall auch wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Sie eröffnet dem Betreiber die Chance, die Kosten insbesondere durch professionellen Brennstoffeinkauf zu verbilligen, etwa durch Bündelung von größeren Einkaufsmengen für mehrere, von ihm betriebene Objekte. Durch die Bildung solcher Einkaufspools lassen sich die marktüblichen Handelsspannen deutlich verkleinern. In diesem Bereich schlummern beachtliche Reserven zur Preisreduzierung. Diese Reserven können durchaus einen Umfang erreichen, der deutlich über dasjenige hinausgeht, was sich durch technische Verbesserungen erreichen lässt (V. Seldeneck/Emmert, Info M 2011, 361). Allerdings wird künftig der Abschluss längerfristiger Verträge bei diesem Contracting-Modell deutlich erschwert.