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Die Betriebskosten einer Mietwohnung werden oft auch als "zweite Miete" bezeichnet. Einmal im Jahr müssen Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Für diese gibt es bestimmte Regeln, und Fehler sind an der Tagesordnung.

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Was gehört in eine Betriebskostenabrechnung? (Und was nicht)

Betriebskosten sind bestimmte laufende Kosten bei der Bewirtschaftung eines Hauses, die der Vermieter anteilig auf die Mieter verteilen darf. Welche Kosten dies sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Dazu gehören z.B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Treppenhausreinigung...Nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen z.B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Umbaumaßnahmen oder Kosten, die nur im Einzelfall anfallen - z.B. das Entfernen einens umgestürzten Baumes auf dem Grundstück.

Die 12-Monats-Frist

Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des vorangegangenen Abrechnungszeitraumes erfolgen. Wird für Ihre Mietwohnung nach dem Kalenderjahr abgerechnet, muss Ihr Vermieter Ihnen also die Abrechnung für das Jahr 2013 bis zum 31.12.2014 zukommen lassen.

Verjährung

Bei der 12monatigen Frist handelt es sich nicht um eine Verjährungsfrist. Das heißt: Als Mieter können Sie auch nach Ablauf der 12 Monate noch verlangen, dass der Vermieter Ihnen eine Abrechnung erstellt. Kommt dabei heraus, dass ein Guthaben besteht, muss Ihnen dieses ausgezahlt werden. Verpasst der Vermieter die Frist, kann er selbst keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Ausnahme: er kann beweisen, dass es nicht seine Schuld war - z.B., wenn er keine Abrechnung erstellen konnte, weil ein Versorgungsbetrieb ihm selbst nicht rechtzeitig die Jahresabrechnung erstellt hat. Ihr Recht auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt in 3 Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung fällig geworden ist. Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2013 muss Ihr Vermieter die Abrechnung bis 31.12.2014 erstellt haben. Am 1.1.2015 tritt Fälligkeit ein. Mit Ende 2015 beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Diese endet nach drei Jahren, also am 31.12.2018. Erst nach diesem Datum braucht Ihr Vermieter also wegen Verjährung nicht mehr abzurechnen.

Inhalt der Abrechnung

Eine korrekte Betriebskostenabrechnung sollte zumindest enthalten:
  • eine Auflistung der Gesamtkosten,
  • Erläuterung des Verteilerschlüssels,
  • Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters,
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Abrechnung muss übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Bei der Aufstellung der Gesamtkosten muss der Vermieter darauf achten, dass diese nach den verschiedenen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt sind.

Betriebskostenabrechnung anfechten?

Sind Sie sich nicht sicher, ob die Betriebskostenabrechnung Ihres Vermieters korrekt ist, sollten Sie diese prüfen lassen - am Besten von einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Nach Ansicht der Mieterverbände sind sehr viele Abrechnungen falsch. Dies muss nicht immer die Schuld des Vermieters sein - oft liegt die Verantwortung auch bei Abrechnungsfirmen oder Hausverwaltungen. Ihr Anwalt kann Ihnen sagen, welche Schritte Sie einleiten müssen - und ob es sich lohnt, gegen die Abrechnung vorzugehen. Ein häufiger Fehler von Vermietern besteht darin, bei einer vermieteten Eigentumswohnung einfach die "Hausgeld"-Abrechnung der Eigentümergemeinschaft bzw. Hausverwaltung zu übernehmen und dem Mieter in Rechnung zu stellen. Dies ist unzulässig: Die Hausgeldabrechnung ist für den Eigentümer bestimmt und enthält Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Betriebskosten sind bestimmte laufende Kosten bei der Bewirtschaftung eines Hauses, die der Vermieter anteilig auf die Mieter verteilen darf. Welche Kosten dies sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Dazu gehören z.B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Treppenhausreinigung...Nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen z.B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Umbaumaßnahmen oder Kosten, die nur im Einzelfall anfallen - z.B. das Entfernen einens umgestürzten Baumes auf dem Grundstück.

Die 12-Monats-Frist

Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des vorangegangenen Abrechnungszeitraumes erfolgen. Wird für Ihre Mietwohnung nach dem Kalenderjahr abgerechnet, muss Ihr Vermieter Ihnen also die Abrechnung für das Jahr 2013 bis zum 31.12.2014 zukommen lassen.

Verjährung

Bei der 12monatigen Frist handelt es sich nicht um eine Verjährungsfrist. Das heißt: Als Mieter können Sie auch nach Ablauf der 12 Monate noch verlangen, dass der Vermieter Ihnen eine Abrechnung erstellt. Kommt dabei heraus, dass ein Guthaben besteht, muss Ihnen dieses ausgezahlt werden. Verpasst der Vermieter die Frist, kann er selbst keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Ausnahme: er kann beweisen, dass es nicht seine Schuld war - z.B., wenn er keine Abrechnung erstellen konnte, weil ein Versorgungsbetrieb ihm selbst nicht rechtzeitig die Jahresabrechnung erstellt hat. Ihr Recht auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt in 3 Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung fällig geworden ist. Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2013 muss Ihr Vermieter die Abrechnung bis 31.12.2014 erstellt haben. Am 1.1.2015 tritt Fälligkeit ein. Mit Ende 2015 beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Diese endet nach drei Jahren, also am 31.12.2018. Erst nach diesem Datum braucht Ihr Vermieter also wegen Verjährung nicht mehr abzurechnen.

Inhalt der Abrechnung

Eine korrekte Betriebskostenabrechnung sollte zumindest enthalten:
  • eine Auflistung der Gesamtkosten,
  • Erläuterung des Verteilerschlüssels,
  • Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters,
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Abrechnung muss übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Bei der Aufstellung der Gesamtkosten muss der Vermieter darauf achten, dass diese nach den verschiedenen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt sind.

Betriebskostenabrechnung anfechten?

Sind Sie sich nicht sicher, ob die Betriebskostenabrechnung Ihres Vermieters korrekt ist, sollten Sie diese prüfen lassen - am Besten von einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Nach Ansicht der Mieterverbände sind sehr viele Abrechnungen falsch. Dies muss nicht immer die Schuld des Vermieters sein - oft liegt die Verantwortung auch bei Abrechnungsfirmen oder Hausverwaltungen. Ihr Anwalt kann Ihnen sagen, welche Schritte Sie einleiten müssen - und ob es sich lohnt, gegen die Abrechnung vorzugehen. Ein häufiger Fehler von Vermietern besteht darin, bei einer vermieteten Eigentumswohnung einfach die "Hausgeld"-Abrechnung der Eigentümergemeinschaft bzw. Hausverwaltung zu übernehmen und dem Mieter in Rechnung zu stellen. Dies ist unzulässig: Die Hausgeldabrechnung ist für den Eigentümer bestimmt und enthält Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

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