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Die Eigentümerversammlung besteht aus den stimmberechtigten Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie trifft maßgebliche Entscheidungen, die die Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsam bewohnten Gebäudes sowie das Zusammenleben der Bewohner betreffen.

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Die Eigentümerversammlung: Wofür ist sie gut?

Haben Sie eine Eigentumswohnung gekauft oder spielen Sie mit dem Gedanken, dies zu tun? Dann werden Sie früher oder später auch in einer Eigentümerversammlung sitzen. Denn Sie werden mit dem Kauf Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern - und deren Entscheidungsgremium ist die Eigentümerversammlung. Hier werden alle Entscheidungen getroffen, die alle angehen. Die Versammlung tritt mindestens einmal im Jahr zusammen.

Regeln für alle

Natürlich gibt es auch niedergeschriebene Regeln, die Sie und die anderen Eigentümer beachten müssen. Da ist zunächst mal das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) - es trifft Regelungen über die Eigentümergemeinschaft, aber auch über die Organisation und Veranstaltung der Eigentümerversammlung sowie über das Abstimmungsverfahren. Dann wäre da noch die Teilungserklärung, mit der der ursprüngliche Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt hat. Sie regelt zum Beispiel, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, wie groß die Miteigentumsanteile sind, welche Nutzungen für bestimmte Gebäudeteile zulässig sind. Weitere Regeln können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Die Eigentümerversammlung hat sich in ihren Beschlüssen an viele Vorgaben zu halten.

Worüber entscheidet die Eigentümerversammlung?

Der Aufzug ist schon wieder kaputt? Handwerker sind teuer - sie können bezahlt werden, weil die Eigentümergemeinschaft eine Rücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum gebildet hat. Oder weil es eine Sonderzahlung aller Eigentümer gegeben hat. Dazu müssen Beschlüsse gefasst werden - auf der Eigentümerversammlung. Diese entscheidet beispielsweise auch über die Hausordnung, bestimmt oder entlässt einen Verwalter, beschließt Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten sowie Bauarbeiten am Gebäude.

Abstimmung: entscheidet die Mehrheit?

Geht es um sogenannte Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung - z.B. die Beauftragung eines Gärtners, der den Rasen in der Grünanlage mäht - kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit Beschlüsse fassen. Sonderregeln gibt es jedoch für besonders wichtige Themen, wie z.B. bauliche Veränderungen am Gebäude. Bei den Abstimmungen hat jeder Eigentümer eine Stimme - es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sagt etwas anderes. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn so viele Stimmberechtigte erschienen sind, dass sie mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Sind Sie der Meinung, dass bei einer Abstimmung nicht alles mit rechten Dingen zugegangen ist? Hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Anwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Umbauten: beliebter Zankapfel

Bei baulichen Veränderungen müssen grundsätzlich diejenigen Eigentümer zustimmen, deren Rechte oder Interessen davon betroffen sind. Bei größeren baulichen Veränderungen wie einer Fassadensanierung werden dies in der Regel alle Eigentümer sein. Erforderlich wäre also Einstimmigkeit mit den Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, nicht nur der gerade anwesenden. Allerdings zählt auch hier ein Mehrheitsbeschluss, wenn der Verwalter das Abstimmungsergebnis für wirksam erklärt und es nicht später angefochten oder gerichtlich für ungültig erklärt wird.

Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung können vor Gericht angefochten werden. Eine solche Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Das Wohnungseigentumsrecht ist eine besonders komplizierte Rechtsmaterie. Lassen Sie sich über eine Beschlussanfechtung durch einen qualifizierten Anwalt / Fachanwalt beraten!
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