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Schimmel an den Wänden, kaputte Heizung, undichte Fenster - in einer Mietwohnung sind viele Mängel möglich, die ihre Nutzbarkeit zum Wohnen beeinträchtigen. Oft entsteht Streit darüber, wie, wann und von wem diese Mängel beseitigt werden müssen.

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Mängelbeseitigung: Was ist ein Mangel?

Eine Mietwohnung hat einen Mangel, wenn etwas entweder ihre Benutzbarkeit zum vertraglich vereinbarten Zweck beeinträchtigt oder wenn etwas nicht so ist, wie im Mietvertrag zugesichert. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, solche Mängel zu beseitigen. Ansonsten kann der Mieter - je nach Schwere des Mangels - Mietminderung geltend machen. Ganz so einfach ist es jedoch in der Praxis nicht.

Mängel beim Einzug

Es kann vorkommen, dass eine Mietwohnung bereits beim Einzug Mängel besitzt. Streikt zum Beispiel die Heizung, muss dieses Problem umgehend gelöst werden. Schwieriger ist es mit Mängeln, die der Mieter bereits bei der Besichtigung erkennen konnte. Mieten Sie eine Wohnung mit alten, undichten Holzfenstern, können Sie nicht nach Vertragsbeginn den Austausch der Fenster fordern. Dies gilt auch für Mängel, die Sie als Mietinteressent bei einigermaßen sorgfältiger Besichtigung der Wohnung hätten sehen müssen. Beispiel: Vor dem Fenster hing eine Gardine. Sie können sich nicht darauf berufen, dass das Problem nicht zu sehen war.

Vertraglich vereinbart?

Sieht Ihre Wohnung zum Einzugstermin plötzlich anders aus als bei der Besichtigung? Ist womöglich die teure Einbauküche verschwunden und Sie finden ein Discount-Modell vor? Auch so etwas passiert - vielleicht durch einen Diebstahl, für den der Vermieter nichts kann. Es ändert jedoch nichts: Es zählt der Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung. Haben Sie "Einbauküche" im Mietvertrag stehen, muss auch eine Einbauküche vorhanden sein, die der bei der Besichtigung installierten entspricht. Ansonsten haben Sie Anspruch auf Mängelbeseitigtung durch Austausch. Steht im Mietvertrag, dass bestimmte Arbeiten in der Wohnung bis zu einem bestimmten Termin erledigt werden sollten? Zum Beispiel "Malerarbeiten im Badezimmer" oder "Einbau eines neuen Wasserboilers"? Dann muss dies auch pünktlich geschehen. Ansonsten besteht ein Sachmangel der Mietwohnung.

Rechtsmängel

Das Bürgerlichre Gesetzbuch spricht nicht nur von Sachmängeln der Mietwohnung, sondern auch von Rechtsmängeln. Diese betreffen hauptsächlich den Anfang des Mietverhältnisses. Wurde eine Wohnung z.B. an zwei Mieter gleichzeitig vermietet, so dass einer nicht einziehen kann, besteht ein Rechtsmangel. Kann dieser vom Vermieter nicht behoben werden, sind eine Mietminderung (bei völligem Entzug der Nutzungsmöglichkeit um 100 Prozent) und ggf. ein Schadenersatzanspruch gegeben.

Verhalten bei Mängeln

Stellt der Mieter einen Mangel an der Mietwohnung fest, muss er zunächst den Vermieter informieren - und zwar unverzüglich. Will er Ansprüche geltend machen, muss er unabhängig davon den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Wie lang diese ist, richtet sich nach dem Einzelfall und auch nach der Dringlichkeit - jedoch muss der Vermieter ausreichend Zeit haben, um den Schaden zu begutachten, Kostenvoranschläge einzuholen und Termine mit Handwerkern zu machen. Reagiert der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, kann die Miete gemindert werden.

Rechtlichen Rat einholen

Eine Mietminderung ist riskant - wenn sie ungerechtfertigt erfolgt oder zu hoch ausfällt, baut der Mieter Mietschulden auf. Erreichen diese den Betrag von zwei Monatsmieten (kalt) droht die fristlose Kündigung. Ein im Mietrecht erfahrener Rechtsanwalt kann Ihnen helfen, die Lage richtig einzuschätzen, ausreichende Fristen zu setzen und die Höhe der Minderung richtig zu bestimmen.

Nur in wenigen Fällen ist eine Selbsthilfe zulässig:
  • wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist
  • wenn ohne unverzügliches Einschreiten die Erhaltung der Mietsache in Gefahr ist (Beispiel: bei Frost fällt die Heizung aus, Vermieter ist im Urlaub).

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Rubrik: Miet- / WEG-Recht

Eine Mietwohnung ist nur dann mangelfrei, wenn auch während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln noch Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst Zu- und Ableitungen während der Heizperiode selbst bei Nullstellung des Thermostats bei Außentemperaturen von nicht über 18 Grad Celsius zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 Grad Celsius führt.

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