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Das Pachtrecht ist ein Untergebiet des Zivilrechts. Meist spricht man vom Miet- und Pachtrecht. Beide Gebiete weisen viele Parallelen auf, es gibt über das Pachtrecht jedoch eigene gesetzliche Vorschriften.

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Was versteht man unter dem „Pachtrecht“?

Das Pachtrecht ist ein Untergebiet des Zivilrechts. Meist spricht man vom Miet- und Pachtrecht. Beide Gebiete weisen viele Parallelen auf, es gibt über das Pachtrecht jedoch eigene gesetzliche Vorschriften. Dieses Rechtsgebiet beschäftigt sich mit der Verpachtung von Gebäuden, Grundstücken oder ganzen Betrieben. Ein besonderer Bereich ist das Landpachtrecht. Der Pachtvertrag ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelter Vertragstyp.

Gesetzliche Regelungen

Regelungen zum Pachtvertrag finden sich in den §§ 581 bis 584b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Vorgaben zum Landpachtvertrag finden sich in den §§ 585 bis 597 BGB.

Miete und Pacht

Eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften über den Mietvertrag sind auf den Pachtvertrag entsprechend anzuwenden. Da der Pächter in der Regel mit seinem Pachtobjekt ein Gewerbe ausüben oder der Landwirtschaft nachgehen will, hat er jedoch ein Recht auf die Nutzung der „Früchte“ des Grundstücks, also dessen Erträge. Abweichungen zum Mietvertragsrecht gibt es auch bezüglich:
  • Verpachtung einer Immobilie mit Inventar (z.B. Kuchentheke und gewerbliche Kaffeemaschine bei einem Cafe),
  • Kündigungsfristen,
  • zulässige Kündigungsgründe,
  • Landpacht (Landwirtschaft),
  • besondere Gewerbebetriebe (Apothekenpacht).

Pachten mit Inventar

Wird ein Objekt mit Inventar gepachtet, bedeutet dies:
  • Der Pächter ist für die Erhaltung der Inventargegenstände zuständig.
  • Werden Inventarstücke ohne Verschulden des Pächters zerstört, muss der Verpächter sie ersetzen (vertraglich andere Regelung möglich).
  • Der Pächter muss den „gewöhnlichen Abgang“ von zum Inventar gehörenden Tieren ersetzen.

Inventarübernahme zum Schätzwert

Wird das Inventar mit der Vereinbarung „Übernahme zum Schätzwert“ vom Pächter übernommen und soll dieser es bei Vertragsende zum Schätzwert zurückgeben, trägt der Pächter die Gefahr einer zufälligen Zerstörung oder Verschlechterung des Inventars. Der Pächter darf über die Inventargegegenstände verfügen, soweit dies im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung stattfindet.

Kündigungsgründe

Folgende Kündigungsgründe des Mietrechts sind im Pachtrecht nicht verwendbar:
  • Kündigung wegen Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (Unterverpachtung).
  • Außerordentliche Kündigung wegen Tod des Pächters.

Kündigungsfrist

Haben die Parteien keine feste Vertragslaufzeit vereinbart, kann nur zum Schluss eines Pachtjahrs gekündigt werden. Dabei muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ende die Pacht auslaufen soll. Dies gilt auch, wenn eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist zulässig ist.

Landpacht

Beim Landpachtvertrag sind eine Reihe von gesetzlich festgelegten Besonderheiten zu beachten. So muss der Pächter hier die normalen Ausbesserungen des Pachtobjekts, speziell die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Wege, Gräben, Dränungen und Umzäunungen auf eigene Kosten umsetzen. Er muss das Pachtobjekt ferner ordnungsgemäß bewirtschaften.

Apothekenpacht

Für Pachtverträge über Apotheken gibt es besondere Vorschriften im Apothekengesetz. Wird ein Gewerbemietvertrag über eine Apotheke abgeschlossen, darf keine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart werden – für den Pachtvertrag gilt diese Einschränkung nicht. Apotheken dürfen jedoch nur unter strengen Voraussetzungen verpachtet werden – unter anderem muss der Verpächter eine Apothekenerlaubnis haben.

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