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Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den ein objektiver Käufer ausgeben würde, um eine Immobilie zu erwerben. Er wird von Beschaffenheit, Lage und Eigenschaften der Immobilie beeinflusst. Der Verkehrswert spielt nicht nur im Immobilienrecht eine wichtige Rolle, sondern auch bei der Erbschaftsteuer und beim Zugewinnausgleich.

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Informationen zum Verkehrswert

Was versteht man unter dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist gewissermaßen der Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Er ist der Preis, zu dem man die Immobilie verkaufen könnte
  • im Rahmen des normalen Geschäftsverkehrs,
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten,
  • nach den tatsächlichen Eigenschaften,
  • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks,
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Es wird also zum Beispiel berücksichtigt, ob Belastungen wie Wohn- oder Wegerechte darauf liegen, ob die Immobilie wärmegedämmt ist und neue Fenster hat, ob das Grundstück bereits erschlossen ist und ob sich ein Wohnhaus in einem Ballungsgebiet oder auf dem Land befindet. Nicht berücksichtigt wird, ob ein Verkauf zum "Freundschaftspreis" geplant ist, ob der Verkäufer aus persönlichen Gründen sehr am Haus hängt, ob ein Notverkauf stattfindet - eben alles, was sich nicht an objektiven Kriterien festmachen lässt. Auf den tatsächlich erzielten Kaufpreis können solche Faktoren sich allerdings auswirken.

Verkehrswert im Erbrecht

Im Erbrecht spielt der Verkehrswert zum Beispiel bei der Berechnung von Pflichtteils- und Ergänzungspflichtteilsansprüchen eine Rolle. Denn die Gerichte verlangen hier, dass der "wirkliche Wert" des Nachlasses festgestellt wird. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird deren Verkehrswert angesetzt. Der Pflichtteilsberechtigte ist meist ein naher Verwandter des Erblassers, der zwar per Gesetz erben würde, im Testament aber nicht vorkommt. Er hat Anspruch auf einen bestimmten Anteil am Nachlass.

Erbschaft-und Schenkungssteuer

Bei der Berechnung der Erbschaft- und Schenkungssteuer soll seit der Erbschaftsteuerreform von 2009 die Bewertung so stattfinden, dass das Ergebnis dem "gemeinen Wert", also dem Verkehrswert, mindestens nahe kommt.

Methoden zur Verkehrswertermittlung

Die Marktpreise für Immobilien unterscheiden sich je nach Lage stark und unterliegen ständiger Veränderung. Der Gesetzgeber hat für unterschiedliche Immobilien besondere Berechnungsverfahren entwickelt. Bei Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Grundstücken lässt sich meist auf dem örtlichen Immobilienmarkt die übliche Miete ermitteln - hier ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Bei Objekten, für die keine marktübliche Miete festgestellt werden kann, kommt oft das Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses stellt hauptsächlich auf den Bodenwert und den Wert der darauf errichteten Gebäude ab. Selbstgenutzte Wohnimmobilien werden auch nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, bei dem man die örtlichen Preise für entsprechende Häuser gegenüberstellt.

Ehescheidung

Im Familienrecht spielt der Verkehrswert beim Zugewinnausgleich eine wichtige Rolle. Für die Berechnung des Zugewinnausgleichs, den der finanziell schlechter gestellte Partner bekommen kann, müssen die Anfangs- uind Endvermögen beider Ehegatten festgestellt werden. Dabei sind natürlich auch Immobilien einzubeziehen, die einem oder beiden gehören.

Wertermittlungsstichtag

Eigentlich zählt bei der Feststellung des Verkehrswertes der Zustand des Grundsstücks zu dem Zeitpunkt, in dem eben der Verkehrswert festgestellt werden soll. Eigentlich selbstverständlich - aber manchmal muss doch ein anderer Zustand des Grundstücks zugrunde gelegt werden. Dies kann der Fall sein, wenn erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück ein Haus gebaut werden soll.

Um den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen, sollten Sie einen "Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" beauftragen. Auch der Gutachterausschuss in Ihrer Gemeinde kann Auskünfte erteilen oder Wertermittlungen durchführen.
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