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Das Vorkaufsrecht hat im Immobilienrecht große Bedeutung. Es gibt seinem Inhaber das Recht, ein Haus oder Grundstück zu erwerben, bevor ein Dritter dieses kauft. Hat der Verkäufer einen Vertrag mit dem Dritten ausgehandelt, kann der Vorkaufsberechtigte anstelle des Käufers zu den ausgehandelten Konditionen in den Vertrag eintreten. Vorkaufsrechte können vertraglich vereinbart werden, entstehen in manchen Fällen aber auch per Gesetz.

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Informationen zum Vorkaufsrecht

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht gibt Ihnen das Recht, sich in einen zwischen zwei anderen Parteien ausgehandelten Kaufvertrag einzuschalten und den Kaufgegenstand selbst zu erwerben. Und zwar zu den Bedingungen, die die anderen bereits ausgehandelt haben. Gesetzlich geregelt ist dies in § 464 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt?

Das Vorkaufsrecht können Sie ganz einfach ausüben. Sie müssen nur gegenüber dem Verpflichteten - zum Beispiel dem Eigentümer des Grundstücks, an dem Sie ein Vorkaufsrecht haben - die Ausübung des Rechtes erklären. Diese Erklärung ist in der Regel nicht an eine bestimmte Form gebunden. Auch dann nicht, wenn der Hauptvertrag zum Beispiel in Schriftform oder notarieller Form vereinbart werden muss. Es gibt jedoch Ausnahmen (siehe unten).

Welches Vorkaufsrecht habe ich als Mieter?

Sind Sie Mieterin oder Mieter einer Wohnung, die nach Mietvertragsbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll? Ist nach der Umwandlung ein Verkauf geplant, haben Sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dies steht in § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ausnahme: Ihr Vermieter verkauft die Wohnung an ein Familienmitglied oder an einen anderen Angehörigen seines Haushalts.

Wie geht die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem Mieter vonstatten?

Der Mieter muss vom Verkäufer oder Käufer darüber informiert werden, dass die Wohnung nach Umwandlung verkauft wird und was der Inhalt des Kaufvertrages ist. Gleichzeitig muss der Mieter auch über sein Vorkaufsrecht informiert werden. Als Mieter müssen Sie die Ausübung Ihres Vorkaufsrechtes in diesem Fall in Schriftform gegenüber dem Verkäufer erklären. Vertragliche Vereinbarungen, die zu Ihrem Nachteil als Mieter hiervon abweichen, sind unwirksam. Für die Entscheidung haben Sie bei Immobilien zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Diese Frist beginnt zu laufen, sobald Sie die Mitteilung über das Vorkaufsrecht erhalten.

Welche Vorkaufsrechte gibt es noch?

Auch Gemeinden können ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, zum Beispiel bei Grundstücken, die im Bebauungsplan zur Nutzung zu öffentlichen Zwecken vorgesehen sind oder in einem Sanierungsgebiet. Vorkaufsrechte finden sich auch in Erbbaurechtsverträgen; hier wird dem Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten das sogenannte dingliche Vorkaufsrecht zugestanden. Ein weiteres Vorkaufsrecht haben Miterben, wenn ein Miterbe seinen Erbanteil an einen Dritten verkauft.

Anwaltliche Beratung

Möchten Sie ein Vorkaufsrecht geltend machen, empfiehlt sich eine Beratung durch einen im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt. Dieser kann die Rechtslage im jeweiligen Einzelfall beurteilen und Sie über Fristen und Formalien informieren. Er kann Ihnen auch dabei helfen, Ihr Recht geltend zu machen, wenn es Ihnen durch die Verkäuferseite vorenthalten werden soll - etwa durch fehlende Information über den Verkauf.

Als Mieter sollten Sie darauf achten, nicht schon vor Ablauf der zweimonatigen Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten. Denn dann kann der Verkauf schneller abgewickelt werden, der Käufer wird schneller ins Grundbuch eingetragen und er hat auch schneller die Möglichkeit, sich von Ihnen via Eigenbedarfskündigung zu verabschieden. Denn auch die nach Umwandlungen übliche dreijährige Kündigungssperrfrist endet damit früher.
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