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Das Wohnungseigentumsrecht oder WEG-Recht befasst sich mit den rechtlichen Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es regelt, wie ein Grundstück unter den einzelnen Eigentümern aufgeteilt wird und legt deren Rechte und Pflichten fest.

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WEG-Recht: Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gehören die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage einer Reihe von verschiedenen Eigentümern, spricht man von einer Eigentümergemeinschaft. Sie entsteht meist dadurch, dass ein Grundstückseigentümer das Eigentum an seinem Grundstück aufteilt, um die Miteigentumsanteile zu verkaufen. Wollen Sie eine Eigentumswohnung erwerben? Dann erwerben Sie das sogenannte Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum aller anderen Miteigentümer. Sie werden Teil einer Eigentümergemeinschaft und sollten sich vorher über Ihre Rechte und Pflichten informieren.

Gesetzeslage

Die rechtlichen Regelungen für die Eigentümergemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) niedergelegt. Dieses Gesetz trägt den Besonderheiten des Zusammenlebens vieler verschiedener Miteigentümer unter einem Dach Rechnung. Denn schließlich muss es Regeln geben, an die sich alle halten und es werden immer wieder Fragen auftauchen, über die abgestimmt werden muss. So kann z.B. das Haus ein neues Dach benötigen, einige Miteigentümer wünschen eine bessere Wärmedämmung und einer möchte einen Treppenlift ins Treppenhaus eingebaut bekommen.

Was regelt das WEG?

Das WEG regelt zum Beispiel, wie das Wohnungseigentum begründet wird, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben, auf welche Weise sie Entscheidungen treffen und abstimmen. Es enthält viele Vorschriften zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese ist Sache der Wohnungseigentümer, wird aber meist einem Verwalter übertragen. Natürlich ist auch dessen Tätigkeit mit seinen Befugnissen und Pflichten gesetzlich geregelt.

Die Eigentümerversammlung

Entscheidungen werden durch die Eigentümerversammlung getroffen. Diese entscheidet nicht selbstverständlich immer per Mehrheitsbeschluss; vielmehr ist das Abstimmungsverfahren unterschiedlich je nachdem, um was es gerade geht. Die Einzelheiten regelt auch hier das WEG. Beschlüsse der Eigentümerversmmlung können von einzelnen Eigentümern gerichtlich angefochten werden. Ein derartiger Schritt sollte mit Hilfe eines auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts vorbereitet und durchgeführt werden. Das WEG-Recht ist eine komplizierte Rechtsmaterie; es gibt dazu jede Menge gerichtlicher Urteile, die sich teilweise widersprechen.

Weitere Rechtsgrundlagen

Mit der Teilungserklärung erklärt der ursprüngliche Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteiulung des Grundstücks. Hier wird festgelegt, was Sondereigentum (also Eigentum einer Einzelperson) und was Gemeinschaftseigentum ist (Treppenhaus, tragende Wände, Dach). Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt die Gemeinschaftsordnung. Ihre Regeln gelten auch für jeden, der eine Wohnung in der Wohnanlage kauft. Die Gemeinschaftsordnung wird meist als Teil der Teilungserklärung vom aufteilenden Ersteigentümer festgelegt. Sie kann allerdings auch später von den Eigentümern beschlossen werden. Schließlich gibt es noch die Hausordnung. Sie wird von den Eigentümern beschlossen. Was sie regeln darf und was nicht, ist wieder von Gesetzen und Gerichtsurteilen abhängig. Vor dem Wohnungskauf empfiehlt sich ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Können Sie mit den hier getroffenen Regelungen über das Abstimmungsverfahren leben? Gibt es bereits Beschlüsse, nach denen Sie in näherer Zukunft zu größeren Zahlungen herangezogen werden können - etwa wegen einer Modernisierung? Dazu können die Protokolle der Eigentümerversammlung Auskunft geben. Diese hat der Verwalter - und er wird sie in der Regel nur mit Vollmacht dessen herausgeben, der Ihnen die Wohnung verkaufen möchte.
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Rechtstipps zum Thema WEG-Recht

Autor: RiKG Dr. Oliver Elzer, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2016
Rubrik: Miet- / WEG-Recht

Lässt sich ein Wohnungseigentümer in einer Versammlung vertreten, darf er nicht mehr selbst an ihr teilnehmen. Nimmt er gleichwohl teil, wird der Vertreter zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten.

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