Abnahme von Gemeinschaftseigentum bei Wohneigentumsanlagen
17.12.2014, Autor: Herr Wolfgang Schlumberger / Lesedauer ca. 2 Min. (1029 mal gelesen)
Ein Bauträger hat regelmäßig das Interesse die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes nicht mit jedem Erwerber getrennt, sondern durch einen einheitlichen Abnahmevorgang durchzuführen. In den notariellen Erwerberverträgen werden oft unwirksame Abnahmeklauseln verwendet.
Nach vollständiger Fertigstellung aller im notariellen Erwerbervertrag aufgeführten Arbeiten findet die Abnahme statt. Hierbei muss bei Wohnungseigentumsanlagen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum vom Erwerber abgenommen werden. In der Praxis sind häufig zwei verschiedene Abnahmen vorgesehen, nämlich die Abnahme des Sondereigentums durch den jeweiligen Erwerber, nach dessen Fertigstellung und Übergabe sowie zu einem späteren Zeitpunkt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Der Bauträger hat regelmäßig das Interesse, die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes zu vereinheitlichen, damit nicht für jeden Erwerber getrennt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt. Es wird oft versucht, einen Vertreter für die Erwerber zu bestellen.
Die in einem Bauträgervertrag gestellte Vertragsklausel, indem die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter oder Ingenieur erfolgt, ist gemäß § 307, Abs. 1 BGB unwirksam. Entscheidend hierbei ist aus Sicht des Bundesgerichtshofes die Gefahr, dass ein Verwalter der möglicherweise wirtschaftlich oder rechtlich mit dem Bauträger verbunden ist die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt ( BGH vom 12.09.2013, VII ZR 308/12). Es ist auch rechtlich nicht möglich, dass die Eigentümerversammlung einen Beschluss erwirkt, indem gemäß einer Bestimmung der Teilungserklärung die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch einen Ingenieur für sogenannte Nachzüglerfälle vorgenommen wird, da zu diesem Zeitpunkt der Nachzügler weder Wohnungseigentümer noch werdender Wohnungseigentümer gewesen ist (BGH 12.05.2016, VII ZR 171/15). Der Nachzügler kann unabhängig davon, ob die Ansprüche früherer Erwerber verjährt sind oder nicht, Nacherfüllungsansprüche auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentumes geltend machen oder solche Mängel nach Maßgabe des § 637 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (ähnlich auch bei Anwendung von Kaufrecht). Der Anspruch des Nachzüglers kann die Eigentümerversammlung auch in diesem Falle an sich ziehen (BGH 15.01.2010, V ZR 80/09).
Eine auf Basis des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG erfolgten Abnahme durch die Gemeinschaft wirkt somit nicht für und gegen Nachzügler. Auch ist der Bauträger, der Wohnungen in Eigenbesitz hat, Kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 5 WEG) bei der Abstimmung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes ausgeschlossen.
Sofern in den Verträgen unwirksame Abnahmeklauseln vorformuliert sind, führt dies regelmäßig dazu, dass die durchgeführten Abnahmen unwirksam sind und somit die Frist zur Verjährung von Mängelansprüchen nicht zu laufen beginnt. Dem Bauträger hilft dann regelmäßig nur noch das Argument, es läge eine stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor. Tritt bei einem Bauträgervertrag die Abnahmewirkung aufgrund der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht ein und beginnen deshalb die Mängelverjährungsfristen nicht zu laufen, so können Mängelansprüche verwirkt sein, sofern in einem Zeitraum von 10 Jahren überhaupt keine Mängel mehr geltend gemacht wurden.
Wolfgang Schlumberger
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
https://www.baubegleitende-rechtsberatung.de
Nach vollständiger Fertigstellung aller im notariellen Erwerbervertrag aufgeführten Arbeiten findet die Abnahme statt. Hierbei muss bei Wohnungseigentumsanlagen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum vom Erwerber abgenommen werden. In der Praxis sind häufig zwei verschiedene Abnahmen vorgesehen, nämlich die Abnahme des Sondereigentums durch den jeweiligen Erwerber, nach dessen Fertigstellung und Übergabe sowie zu einem späteren Zeitpunkt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Der Bauträger hat regelmäßig das Interesse, die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes zu vereinheitlichen, damit nicht für jeden Erwerber getrennt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt. Es wird oft versucht, einen Vertreter für die Erwerber zu bestellen.
Die in einem Bauträgervertrag gestellte Vertragsklausel, indem die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter oder Ingenieur erfolgt, ist gemäß § 307, Abs. 1 BGB unwirksam. Entscheidend hierbei ist aus Sicht des Bundesgerichtshofes die Gefahr, dass ein Verwalter der möglicherweise wirtschaftlich oder rechtlich mit dem Bauträger verbunden ist die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt ( BGH vom 12.09.2013, VII ZR 308/12). Es ist auch rechtlich nicht möglich, dass die Eigentümerversammlung einen Beschluss erwirkt, indem gemäß einer Bestimmung der Teilungserklärung die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch einen Ingenieur für sogenannte Nachzüglerfälle vorgenommen wird, da zu diesem Zeitpunkt der Nachzügler weder Wohnungseigentümer noch werdender Wohnungseigentümer gewesen ist (BGH 12.05.2016, VII ZR 171/15). Der Nachzügler kann unabhängig davon, ob die Ansprüche früherer Erwerber verjährt sind oder nicht, Nacherfüllungsansprüche auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentumes geltend machen oder solche Mängel nach Maßgabe des § 637 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (ähnlich auch bei Anwendung von Kaufrecht). Der Anspruch des Nachzüglers kann die Eigentümerversammlung auch in diesem Falle an sich ziehen (BGH 15.01.2010, V ZR 80/09).
Eine auf Basis des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG erfolgten Abnahme durch die Gemeinschaft wirkt somit nicht für und gegen Nachzügler. Auch ist der Bauträger, der Wohnungen in Eigenbesitz hat, Kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 5 WEG) bei der Abstimmung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes ausgeschlossen.
Sofern in den Verträgen unwirksame Abnahmeklauseln vorformuliert sind, führt dies regelmäßig dazu, dass die durchgeführten Abnahmen unwirksam sind und somit die Frist zur Verjährung von Mängelansprüchen nicht zu laufen beginnt. Dem Bauträger hilft dann regelmäßig nur noch das Argument, es läge eine stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor. Tritt bei einem Bauträgervertrag die Abnahmewirkung aufgrund der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel nicht ein und beginnen deshalb die Mängelverjährungsfristen nicht zu laufen, so können Mängelansprüche verwirkt sein, sofern in einem Zeitraum von 10 Jahren überhaupt keine Mängel mehr geltend gemacht wurden.
Wolfgang Schlumberger
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