Betriebskostenpauschale: Kein regelmäßiger Auskunftsanspruch!

Der Mieter, der die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale erstrebt, hat gegen den Vermieter nur dann einen Auskunftsanspruch, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben.

BGH, Urt. v. 16.11.2011 - VIII ZR 106/11

Vorinstanz: LG Köln - 1 S 142/09

BGB §§ 556 Abs. 2, 560 Abs. 3, 242

Das Problem:

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Parteien vereinbarten eine Nebenkostenpauschale für im Mietvertrag näher bezeichnete Betriebskosten i.H.v. 190 € monatlich. Die Kläger halten die Nebenkostenpauschale für zu hoch. Ein Auskunftsverlangen hat die Vermieterin abgelehnt. Die Kläger verlangen deshalb im Wege der Stufenklage, mit der sie die Herabsetzung der Nebenkostenpauschale erstreben, zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale erfassten Nebenkosten und Belegeinsicht.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH gab jedoch der Vermieterin Recht. Soweit die Kläger von der Beklagten Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Betriebskostenpauschale – von Anfang an – für deutlich überhöht halten, weist der BGH darauf hin, dass die Kläger im Rahmen ihrer Vertragsautonomie die Höhe der Betriebskostenpauschale vereinbart haben. An dieser Vereinbarung müssen sie sich festhalten lassen. § 560 Abs. 3 BGB gilt für eine von vornherein zu hoch festgesetzte Betriebskostenpauschale nicht. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpauschale offenzulegen. Danach kann ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gem. § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Denn ohne einen solchen Auskunftsanspruch wäre dem Mieter keine Kontrolle möglich, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten entsprechend herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. Einen Auskunftsanspruch nach Ablauf eines jeden Jahres ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Ermäßigung lehnt der BGH ab. Das widerspricht dem mit der Betriebskostenpauschale verfolgten Zweck, den Vermieter von dem mit einer jährlichen Abrechnung verbundenen Arbeitsaufwand zu entlasten. Betriebskostenspiegel sind nicht geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten gerade für die angemietete Wohnung darzulegen.