Betriebskostenvorauszahlung: Änderung der BGH-Rechtsprechung!

Betriebskostenvorauszahlungen können nur nach einer formell und inhaltlich ordnungsgemäßen Abrechnung geändert werden (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung, zuletzt BGH v. 16.6.2010 – VIII ZR 258/09, MietRB 2010, 258 = MDR 2010, 977)

BGH, Urt. v. 15.5.2012 - VIII ZR 246/11

Vorinstanz: LG Bautzen - 1 S 95/10

BGB § 560 Abs. 4 S. 3

Das Problem:

Der Mieter einer Wohnung weigerte sich nach Erhalt jeweiliger Betriebskostenabrechnungen, die vom Vermieter aufgrund dessen Nachzahlungsansprüchen erklärten Vorauszahlungserhöhungen zu tragen. Er berief sich unter anderem darauf, dass die Hausmeisterkosten nicht umlagefähig seien, weil er selbst die Hof- und Treppenhausreinigung erledige und dass im Übrigen nicht ersichtlich sei, dass der Hausmeister überhaupt umlagefähige Arbeiten durchführe. Die Abrechnungen seien deshalb inhaltlich unrichtig. Der Vermieter kündigte den Vertrag im März 2010 wegen Nichtleistung der Vorauszahlungserhöhungen von 2006 bis März 2010.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH erklärte die Vorauszahlungserhöhungen wegen inhaltlicher Unrichtigkeit für ungültig. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung eine Anpassung der Betriebskostenabschläge auf eine angemessene Höhe erklären. Hierfür genügte nach bisheriger Rechtsprechung des Senats eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an (zuletzt BGH v. 16.6.2010 – VIII ZR 258/09, MietRB 2010, 258 = MDR 2010, 977). Hieran hält der BGH nicht mehr fest. Hintergrund der bisherigen Auffassung war, dass über die Vorauszahlungsanpassung alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte. Streitigkeiten über deren Inhalt sollten erst im Rahmen der späteren Abrechnung ausgetragen werden. Zweck der Vorauszahlungsanpassung ist aber die Festsetzung einer möglichst realistischen Höhe. Die Nichtberücksichtigung inhaltlicher Unrichtigkeiten ermöglicht dem Vermieter überdies die Bemessung der Vorauszahlungen auf Basis einer fehlerhaften Abrechnung und führt zu falschen Ergebnissen. Gravierende Folge für den Mieter ist das Kündigungsrecht des Vermieters wegen vermeintlicher Zahlungsrückstände.