Darlehensaufnahme: Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen

Autor: RA Dr. Jan-Hendrik Schmidt, W.I.R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2012

Ein Beschluss über die Darlehensaufnahme durch die WEG ist nicht nichtig. Ein Anspruch auf (nachträgliche) Haftungsfreistellung aus der bestandskräftig beschlossenen und durchgeführten Kreditaufnahme besteht nicht.

LG Karlsruhe, Urt. v. 19.7.2011 - 11 S 75/10 (nrkr.)

Vorinstanz: AG Ettlingen - 4 C 17/09

WEG §§ 21 Abs. 3, 46

Das Problem:

Am 29.4.2009 beschloss die WEG die Gesamtsanierung der Wohnanlage für 550.000 €, finanziert über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte KfW-Darlehen, aufzunehmen über die V-Bank. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Kläger beantragte in der nächsten Versammlung vom 6.11.2009, ihn von jeglicher Haftung zu befreien, da er bereit und imstande sei, den auf ihn entfallenden Anteil der Sanierungskosten direkt zu zahlen. Er habe einen Anspruch auf Entlassung aus dem Haftungsverband. Durch die jahrzehntelange Belastung mit Krediten werde seine Wohnung praktisch unverkäuflich. Die Versammlung lehnte seinen Antrag ab und der Kläger ging zu Gericht. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Berufung bleibt erfolglos. Der Beschluss vom 29.4.2009 sei nicht nichtig, da die Entscheidung über eine Kreditaufnahme im Namen des rechtsfähigen Verbandes (WEG) in die Beschlusskompetenz der Eigentümer falle (Elzer, NZM 2009, 57 [61]; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, § 27 Rz. 215). Anfechtungsgründe seien wegen verpasster Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 WEG) nicht zu prüfen, abgesehen davon, dürfe eine Kreditaufnahme durch die WEG nicht nur einstimmig, sondern nach § 21 Abs. 3 WEG mehrheitlich beschlossen werden, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche (Elzer, Merle jeweils a.a.O.; a.A. BayObLG FGPrax 2005, 245; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, § 21 Rz. 77). Hinsichtlich des ablehnenden Beschlusses vom 6.11.2009 bestehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung bezüglich der Kreditaufnahme. Das Individualinteresse habe hinter das Gesamtinteresse zurückzutreten. Die bei dem sehr niedrig zu verzinsenden KfW-Darlehen anfallenden Zinsen sollten sich beim Kläger in der Regel durch eine zinsbringende Anlage des (eingesparten) Eigenkapitals kompensieren lassen. Hinzu komme, dass die Möglichkeit der WEG, einen günstigen Kredit zu erhalten, abhängig sei von der Zahl der beteiligten Eigentümer, auf die sich die Haftung verteile. Im Übrigen führe selbst eine erfolgreiche Anfechtung noch nicht zu der begehrten Haftungsfreistellung für den Kläger.