Die Wohnfläche muss in den notariellen Kaufvertrag
26.01.2016, Autor: Herr Anton Bernhard Hilbert / Lesedauer ca. 3 Min. (760 mal gelesen)
Kommt es dem Käufer auf die Wohnfläche an, muss sie in den notariellen Vertrag aufgenommen werden. Sonst zieht er den Kürzeren.
Das musste leidvoll ein Ehepaar erfahren, das am 18. Dezember 2009 ein Wohnhausgrundstück zum Kaufpreis von 550.000 Euro erworben hatte. Die Verkäufer hatten im Exposé und auf ihrer Internetseite die Wohnfläche des im Jahr 2003 errichteten Wohnhauses mit ca. 200 m² und die Nutzfläche mit ca. 15 m² angegeben. Bei den Vertragsverhandlungen hatten sie den Käufern die erbetenen Grundrisszeichnungen ausgehändigt. Daraus ergab sich eine Fläche von insgesamt 215, 3 m².
Im notariellen Kaufvertrag ist eine Flächenangabe nicht enthalten. Der Vertrag enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss wegen Sachmängeln des Gebäudes und des Grundstücks. Die Käufer bezahlten den Kaufpreis von 550.000 Euro und wurden danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Gesamtwohnfläche nicht ca. 200 m² betrug, sondern lediglich rund 170 m². Die Käufer verlangten wegen dieser Flächenunterschreitung von den Verkäufern die Rückzahlung eines Betrages von rund 70.000 Euro. Eine außergerichtliche Einigung scheiterte. Deshalb machten die Käufer ihren Anspruch auf Kaufpreisminderung gerichtlich geltend. Sie scheiterten sowohl vor dem Landgericht Verden als auch vor dem Oberlandesgericht Celle. Letzten Endes wies auch der Bundesgerichtshof die Revision der Käufer zurück (Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14). In seiner Begründung schreibt er Immobilienkäufern Merksätze ins Stammbuch, die beherzigt werden müssen.
Grundsätzlich stellt eine Wohnflächenabweichung um 10 % oder mehr einen Sachmangel dar. Im vorliegenden Fall ergab sich aus den Papieren allerdings die tatsächlich zutreffende Fläche. Die Abweichung beruhte darauf, dass der Hauswirtschaftsraum und die Dachterrasse nicht mit der vollen Fläche berücksichtigt worden sind. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage, etwa die Wohnflächenverordnung oder die Zweite Berechnungsverordnung, war jedoch nicht genannt. Es fehlte daher an einer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaft, die zur Haftung der Verkäufer hätte führen können. Die Käufer meinten jedoch, sie hätten mit den Verkäufern eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, nämlich eine Wohnfläche von ca. 200 m².
Das Oberlandesgericht Celle war allerdings davon ausgegangen, dass die Kaufvertragsparteien die im Exposé und in den Grundrissplänen genannte Fläche als Beschaffenheit des Kaufobjekts stillschweigend vereinbart hätten. Damit befand sich das Gericht in Übereinstimmung mit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Er hatte noch im Januar 2012 entschieden, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mi t dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung begründen (Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11).
Daran hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Er hält fest: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Denn bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft sind alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Wird im Vertrag die Beschaffenheit nicht erwähnt, soll sie auch nicht geschuldet sein.
Diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von außerordentlich großer Bedeutung für den Abschluss von Grundstücks-Kaufverträgen. Beschaffenheitsmerkmale, die im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen und angegeben worden sind, müssen jetzt auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur in diesem Fall kann der Käufer Rechte geltend machen, wenn die besprochene Beschaffenheit – z. B. die Wohnfläche oder das Baujahr – nicht vorhanden sind.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in der Sache richtig. Die Beurkundungspflicht soll dafür sorgen, dass der Vertrag alle Vereinbarungen vollständig enthält. Würde man, wie früher, davon ausgehen, dass neben der notariellen Urkunde auch noch nicht beurkundete Vereinbarungen gelten sollten, muss dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Formverstoßes führen.
Umso mehr gilt der alte Grundsatz: „Augen auf: Kauf ist Kauf“
Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt (E. von Feuchtersleben).
Das musste leidvoll ein Ehepaar erfahren, das am 18. Dezember 2009 ein Wohnhausgrundstück zum Kaufpreis von 550.000 Euro erworben hatte. Die Verkäufer hatten im Exposé und auf ihrer Internetseite die Wohnfläche des im Jahr 2003 errichteten Wohnhauses mit ca. 200 m² und die Nutzfläche mit ca. 15 m² angegeben. Bei den Vertragsverhandlungen hatten sie den Käufern die erbetenen Grundrisszeichnungen ausgehändigt. Daraus ergab sich eine Fläche von insgesamt 215, 3 m².
Im notariellen Kaufvertrag ist eine Flächenangabe nicht enthalten. Der Vertrag enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss wegen Sachmängeln des Gebäudes und des Grundstücks. Die Käufer bezahlten den Kaufpreis von 550.000 Euro und wurden danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Gesamtwohnfläche nicht ca. 200 m² betrug, sondern lediglich rund 170 m². Die Käufer verlangten wegen dieser Flächenunterschreitung von den Verkäufern die Rückzahlung eines Betrages von rund 70.000 Euro. Eine außergerichtliche Einigung scheiterte. Deshalb machten die Käufer ihren Anspruch auf Kaufpreisminderung gerichtlich geltend. Sie scheiterten sowohl vor dem Landgericht Verden als auch vor dem Oberlandesgericht Celle. Letzten Endes wies auch der Bundesgerichtshof die Revision der Käufer zurück (Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14). In seiner Begründung schreibt er Immobilienkäufern Merksätze ins Stammbuch, die beherzigt werden müssen.
Grundsätzlich stellt eine Wohnflächenabweichung um 10 % oder mehr einen Sachmangel dar. Im vorliegenden Fall ergab sich aus den Papieren allerdings die tatsächlich zutreffende Fläche. Die Abweichung beruhte darauf, dass der Hauswirtschaftsraum und die Dachterrasse nicht mit der vollen Fläche berücksichtigt worden sind. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage, etwa die Wohnflächenverordnung oder die Zweite Berechnungsverordnung, war jedoch nicht genannt. Es fehlte daher an einer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaft, die zur Haftung der Verkäufer hätte führen können. Die Käufer meinten jedoch, sie hätten mit den Verkäufern eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, nämlich eine Wohnfläche von ca. 200 m².
Das Oberlandesgericht Celle war allerdings davon ausgegangen, dass die Kaufvertragsparteien die im Exposé und in den Grundrissplänen genannte Fläche als Beschaffenheit des Kaufobjekts stillschweigend vereinbart hätten. Damit befand sich das Gericht in Übereinstimmung mit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Er hatte noch im Januar 2012 entschieden, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mi t dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung begründen (Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11).
Daran hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Er hält fest: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Denn bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft sind alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Wird im Vertrag die Beschaffenheit nicht erwähnt, soll sie auch nicht geschuldet sein.
Diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von außerordentlich großer Bedeutung für den Abschluss von Grundstücks-Kaufverträgen. Beschaffenheitsmerkmale, die im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen und angegeben worden sind, müssen jetzt auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur in diesem Fall kann der Käufer Rechte geltend machen, wenn die besprochene Beschaffenheit – z. B. die Wohnfläche oder das Baujahr – nicht vorhanden sind.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in der Sache richtig. Die Beurkundungspflicht soll dafür sorgen, dass der Vertrag alle Vereinbarungen vollständig enthält. Würde man, wie früher, davon ausgehen, dass neben der notariellen Urkunde auch noch nicht beurkundete Vereinbarungen gelten sollten, muss dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Formverstoßes führen.
Umso mehr gilt der alte Grundsatz: „Augen auf: Kauf ist Kauf“
Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt (E. von Feuchtersleben).