Eigentümerversammlung: Anforderungen an die Ladung

In der Ladung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss hat. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen.

BGH, Urt. v. 13.1.2012 - V ZR 129/11

Vorinstanz: LG Köln - 29 S 222/10

WEG § 23

Das Problem:

Wohnungseigentümer sanieren ihre Wohnungseigentumsanlage unter Inanspruchnahme städtischer Förderung. Die Förderung ist vom Abschluss der Sanierung noch im Jahr 2009 abhängig. Mit Schreiben vom 22.9.2009 lädt der Verwalter daher mit der Bezeichnung „Aufbringung einer Sonderumlage von 750.000 EUR zur Sicherung der Sanierung und der Bewirtschaftung der Anlage” und näherer Erläuterung zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 1.10.2009 ein. Die Sonderumlage wird auch beschlossen. Ein Wohnungseigentümer greift diesen Beschluss an. Er hält die Ladung bereits für formell unzureichend.

Die Entscheidung des Gerichts:

Ohne Erfolg! Der Beschluss verstößt nicht gegen § 23 Abs. 2 WEG. Nach dieser Bestimmung ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus. Diesen Anforderungen genügt die Einladung. Sie beschreibt den Tagesordnungspunkt mit einem Thema, das schon für sich genommen klar macht, worum es geht. Daran schließt sich eine Erläuterung an, in welcher der zugrunde liegende Sachverhalt in seinen wesentlichen Punkten beschrieben wird. Der Verwalter war auch nicht gehalten, den Wohnungseigentümern mit der Einladung eine Unterlage zu übermitteln, in welcher Notwendigkeit und Umfang der zur Abstimmung gestellten Sonderumlage erläutert werden. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall zwar erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 23 Rz. 54). Hier waren die Wohnungseigentümer indes auch ohne eine solche Unterlage ausreichend informiert. Sie haben sich vor allem nicht zum ersten Mal mit der Sonderumlage befasst.