Flächenabweichung: Keine Kenntnis durch Nutzung

Der Mieter hat nicht schon durch bloßes Ansehen oder Nutzen der Wohnung Kenntnis davon, dass ihre Fläche von der mietvertraglich vereinbarten abweicht, sondern erst durch Vermessen der Räume.

LG Krefeld, Urt. v. 7.11.2012 - 2 S 23/12

Vorinstanz: AG Krefeld - 12 C 101/11

BGB § 536b S. 1

Das Problem:

Die Parteien streiten um die Minderung der Miete wegen Flächenabweichung. Die Klägerin hatte zunächst eine Wohnung vom Beklagten im 2. OG der Liegenschaft und ab 2005 eine baugleiche im 1. OG angemietet. Dem Mietvertrag zufolge ist die Wohnung 65 qm groß. Aus Anlass von Bodenarbeiten ließ die Klägerin die Fläche der Wohnung durch einen Handwerker vermessen, der mittels Lasermessung feststellte, dass sie nur 52,83 qm groß ist. Hierauf begehrte die Klägerin die Rückzahlung von 48 € pro Monat zuviel gezahlter Miete, insgesamt von Mai 2005 bis November 2011 3.744 €. Der Beklagte verteidigte sich damit, dass der Mieterin der Mangel schon deshalb bekannt gewesen sei, weil sie vor Vertragsschluss jahrelang in einer baugleichen Wohnung gelebt habe. Der Beklagte wurde erstinstanzlich antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Die Wohnung war mangelbehaftet, weil sie um ca. 12 qm kleiner war als vertraglich vereinbart. Dies führte zu der von der Klägerin ermittelten Minderung der Kaltmiete. Der Beklagte hat nicht bewiesen, dass die Klägerin die Flächenabweichung kannte, so dass ihre Rechte weder nach § 536b BGB ausgeschlossen noch verjährt sind. Denn sowohl für die Kenntnis des Mangels als auch für den Beginn der Verjährung ist nach § 536b BGB bzw. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Flächenabweichung erforderlich. Da es insoweit nur auf die Kenntnis der Tatsachen, nicht auch ihrer rechtlichen Bewertung ankommt, bedarf es bei Flächenabweichungen der Kenntnis von der Kantenlänge der Räume. Diese erlangt der Mieter nicht schon durch bloßes Ansehen oder Nutzen der Mieträume, sondern erst durch Nachmessen (BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 44/03, MDR 2004, 933 = NJW 2004, 2230; Jacoby, InfoM 2011, 367; a.A. AG Bonn v. 18.4.2012 – 203 C 55/11, MietRB 2012, 225; Börstinghaus, NJW 2011, 3546, anders aber NZM 2012, 185). Diese Kenntnis hat die Klägerin hier erst durch die Vermessung ihres Handwerkers erlangt,