Fristlose Kündigung: Bindung des Vermieters an seine unwirksamen AGB

Sehen die vom Vermieter gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein fristloses Kündigungsrecht nur nach vorheriger Mahnung vor, so kann sich der Mieter auf das Fehlen der Mahnung auch dann berufen, wenn die AGB unwirksam sind, weil sie den Mieter im Übrigen unangemessen benachteiligen.

OLG Celle, Beschl. v. 21.11.2013 - 8 U 179/13

Vorinstanz: LG Lüneburg - 3 O 59/13

BGB §§ 307, 543 Abs. 2 Nr. 3

Das Problem:

Der Kläger ist Verpächter einer Gaststätte mit Hotelräumen. Gemäß § 3 Nr. 3 a) des vom Kläger gestellten Pachtvertrags ist die fristlose Kündigung des Pachtvertrags bei Vorliegen eines Zahlungsrückstandes nach vorheriger Mahnung zulässig. Nachdem der Beklagte mit der Pachtzinszahlung in Rückstand geraten war, kündigte der Kläger den Pachtvertrag mit Schreiben vom 7.2.2013 fristlos und nahm den Beklagten vor dem LG Lüneburg auf Räumung in Anspruch. Das LG wies die Klage ab, wogegen der Kläger Berufung einlegte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das OLG Celle beabsichtigte, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen und regte die Rücknahme der Berufung aus Kostengründen an. Die Berufung des Klägers biete offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Kündigung v. 7.2.2013 sei nicht wirksam, weil es an der zwischen den Parteien als Kündigungsvoraussetzung vereinbarten Mahnung fehle. Die Parteien hätten in § 3 Nr. 3 des Pachtvertrages die Voraussetzungen, nach denen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Verpächter möglich sein sollte, vertraglich geregelt und hiermit die gesetzliche Norm des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB verdrängt. Demnach bedürfe es als Voraussetzung einer wirksamen Kündigung neben dem Zahlungsrückstand vorab einer Mahnung hinsichtlich des Zahlungsrückstandes. Die Mahnung sei unstreitig nicht erfolgt, so dass die vertraglichen Kündigungsvoraussetzungen bei Kündigung am 7.2.2013 nicht erfüllt gewesen seien. Eine Mahnung nebst erneuter Kündigung sei auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt worden, so dass der ebenfalls unstreitig vorliegende Verzug mit der Pachtzinszahlung allein nicht ausreichend gewesen sei. Dem stehe nicht entgegen, dass § 3 Nr. 3 a) des Pachtvertrages gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Die Klausel weiche von dem gesetzlichen Leitbild des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB dahingehend ab, dass sie die fristlose Kündigung bereits ermögliche, wenn nur eine Pachtrate oder weniger im Rückstand sei. Des Weiteren lasse sie auch einen unverschuldeten Zahlungsrückstand genügen. Die hierin liegende Benachteiligung des Pächters werde auch nicht dadurch aufgehoben, dass die fristlose Kündigung an gegenüber § 543 Abs. 2 BGB erschwerte Voraussetzungen, nämlich eine Mahnung, geknüpft sei. Der Kläger müsse sich aber gleichwohl an dem von ihm selbst eingeführten Verfahren für die fristlose Kündigung festhalten lassen, da das Mahnungserfordernis dem Schutze des Pächters diene und dieser sich auf dessen Einhaltung gem. § 242 BGB habe verlassen dürfen.