Gemeinschaftseigentum: Zugang

Die Wahrung der Aufhebung eines Sondernutzungsrechtes im Grundbuch darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass das nunmehr unbeschränkte Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern zugänglich ist.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.3.2013 - I-3 Wx 8/13

Vorinstanz: AG Düsseldorf - 22.11.2012

WEG §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2, 4 Satz 2, 3

Das Problem:

Die Eigentümer einer in zwei Wohnungen aufgeteilten Liegenschaft wenden sich gegen eine Zwischenverfügung. Ursprünglich war dem jeweiligen Eigentümer der Erdgeschosseinheit das Sondernutzungsrecht an der gesamten Terrassen- und Gartenfläche hinter dem Haus zugewiesen. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 16.10.2012 änderten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung dahin gehend, dass das Sondernutzungsrecht an der Terrassen- und Gartenfläche aufgehoben wurde und begehrten mit Antrag vom 18./19.10.2012 die Wahrung dieser Änderung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 23.11.2012 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass aus den aktenkundigen Aufteilungsplänen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Zugang ohne Mitbenutzung der Wohnung Nr. 1 ersichtlich sei. Dies stehe der Umwandlung der Terrassen- und Gartenfläche in „uneingeschränktes” Gemeinschaftseigentum entgegen. Hiergegen wendet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das nach §§ 18, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Rechtsmittel hatte Erfolg. Das Grundbuchamt hat die Eintragung zu Unrecht von näheren Erläuterungen dazu abhängig gemacht, wie ein Zugang zum Garten ohne Mitbenutzung des Sondereigentums möglich ist. Die Eintragung von Gemeinschaftseigentum hängt nicht vom Nachweis ab, dass kein Sondernutzungsrecht oder eine Gebrauchsregelung besteht. Dies gilt auch dann, wenn uneingeschränktes Gemeinschaftseigentum durch Aufhebung eines Sondernutzungsrechtes wiederhergestellt wird. Zu dessen Aufhebung bedarf es grundbuchrechtlich nur der Bewilligung des Sondernutzungsberechtigten, da die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt sein können. Das Grundbuchrecht bietet keine Handhabe, die Aufhebung des Sondernutzungsrechtes von einer Prüfung abhängig zu machen, ob das nicht mehr durch ein Sondernutzungsrecht eingeschränkte Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern ohne weiteres zugänglich ist.