Kaution: Verwertung im laufenden Mietverhältnis

Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen nicht auf die geleistete Kaution des Mieters zurückgreifen.

BGH, Urt. v. 7.5.2014 - VIII ZR 234/13

Vorinstanz: LG Bonn - 6 S 200/12

BGB § 551 Abs. 3

Das Problem:

Der Wohnraummieter entrichtete vereinbarungsgemäß eine Kaution i.H.v. 1.400 €. In einer Zusatzvereinbarung der Mietvertragsparteien hieß es:

Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. [...].

Der Mieter machte während der Mietzeit Mietminderung geltend. Wegen streitiger Mietforderungen ließ sich der Vermieter daraufhin das Kautionsguthaben auszahlen. Der Mieter verlangte den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. In der Instanz hatte er damit Erfolg, was zur vom Berufungsgericht zugelassenen Revision zum BGH führte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Der Mieter habe nach §§ 280 Abs. 1, 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution, weil der Vermieter nicht berechtigt war, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von dem Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Auf die Zusatzvereinbarung im Mietvertrag könne sich der Vermieter nicht berufen (§ 551 Abs. 4 BGB). Damit hat sich der BGH der in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ganz überwiegend vertretenen Ansicht angeschlossen. Die Mietkaution diene nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen könne, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zuständen (BGH v. 20.12.2007 – IX ZR 132/06, MietRB 2008, 115 = MDR 2008, 470; v. 13.10.2011 – VIII ZR 98/10, MietRB 2010, 349 = MDR 2010, 1444). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.