Kategorie: Baurecht

Kosten der neuen Prüfpflichten nach der TrinkwasserVO als Betriebskosten?

, Autor: Herr Thomas Emmert (7924 mal gelesen)
Rechtsanwalt Thomas Emmert
Kann der Vermieter die Kosten der seit dem 01.11.2011 in der TrinkwasserVO vorgeschriebenen "Legionellenprüfung" als Betriebskosten auf den Mieter umlegen?

Die zum 01.11.2011 in Kraft getretene Neufassung der Trinkwasserverordnung bringt auch für den Vermieter von Mehrfamilienhäusern zusätzliche Anzeige- und Prüfpflichten mit sich, deren Missachtung als Ordnungswidrigkeit mit empfindlichen Bußgeldern (bis zu 25.000,00 €) geahndet werden kann. Ziel der Neuregelung ist u.a. die Bekämpfung von Legionellen. Hierbei handelt es sich um im Süßwasser lebende Bakterien, die die sog. Legionärskrankheit, eine schwere, durchaus auch tödliche Art Lungenentzündung auslösen können.

Anzeigepflicht nach § 13 Abs. 5 TrinkwV

Befindet sich im Haus eine „Trinkwasserinstallation“ i.S.v. § 3 Abs. 1 Nr. 3 TrinkwV mit einer „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“, aus der Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, muss der „Unternehmer oder sonstige Inhaber“ deren Bestand unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen. „Inhaber“ i.S.d. Vorschrift ist der Eigentümer, Vermieter oder Betreiber der Anlage. Unter „Großanlagen“ sind Anlagen mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern Inhalt und/oder mehr als drei Litern Inhalt in jeder einzelnen Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Zapfstelle zu verstehen. Hieraus ergibt sich, dass nicht nur Häuser mit zentraler Trinkwassererwärmung davon betroffen sind, sondern auch mit dezentraler Erwärmung, sofern aufgrund der Länge und/oder des Durchmessers der Warmwasserrohre die Drei-Liter-Grenze für die einzelne Rohrleitung überschritten werden.
Die Mitteilung an das zuständige Gesundheitsamt hat unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern zu erfolgen. Informationen zu den Einzelheiten der Anmeldung können dort erfragt werden.
Die Mitteilungspflicht besteht gem. § 13 Abs. 1 TrinkwV auch dann, wenn die Anlage errichtet, erstmalig oder wieder in Betrieb genommen, mit wesentlichen Auswirkungen für das Trinkwasser verändert oder stillgelegt wird; Sie hat bei Erstellung, Inbetriebnahme und Veränderung spätestens vier Wochen im Voraus, bei Stilllegung innerhalb von drei Tagen zu erfolgen.

Prüfpflicht nach § 14 Abs. 3 TrinkwV

Über die Anzeigepflicht hinaus treffen den Vermieter gem. § 14 TrinkwV Untersuchungspflichten. Er ist nach § 14 Abs. 3 TrinkwV verpflichtet, jährlich an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen in der Anlage Wasser zu entnehmen und dieses nach Maßgabe der §§ 14, 15 TrinkwV mikrobiologisch und chemisch zu untersuchen bzw. untersuchen zu lassen. Die Beprobung wird an jedem Rohrleitungsstrang durchzuführen sein, hinzu kommen Proben am Austritt des Trinkwassererwärmers und am Eintritt in den Trinkwassererwärmer (zu den Einzelheiten siehe Grundeigentum 2011, 1395 ff.). Fehlen die technischen Voraussetzungen hierfür, sind sie zu schaffen.

Prüfungskosten als Betriebskosten?
Nach herrschender Meinung können die Kosten für die Überprüfung als Betriebskosten auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden(z.B. Blümmel, Grundeigentum 2011, 1396). Es handelt sich nämlich um Kosten der Sicherstellung der Betriebssicherheit der Warmwasserbereitungsanlage nach § 2 Nr. 5a, b, 6 a – 6 c BetrkV. Nachdem sie erstmalig ab dem 01.11.2011 entstehen, kann sie der Vermieter durch einseitige Erklärung gem. § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen (BGH, Urt. v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, Rdn. 14).
Sollte der Vermieter gezwungen sein, die Möglichkeit zur Probeentnahme an der Trinkwasseranlage erst zu schaffen, soll er die hierbei anfallenden Kosten sogar als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen können, da es sich um Kosten einer baulichen Maßnahme handelt, die er aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchführen musste (Blümmel, a.a.O.).


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