Kündigungsverzicht: Erstreckung nur auf ordentliches Kündigungsrecht

Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag, der das Recht zur Kündigung für die Dauer von 3 Jahren ausschließt, ist nicht mehrdeutig und damit wirksam.

BGH, Urt. v. 23.11.2011 - VIII ZR 120/11

Vorinstanz: LG Köln - 1 S 276/09

BGB §§ 307, 557a Abs. 3, 573c

Das Problem:

Ein Wohnraummietvertrag v. 26.10.2007 enthält unter anderem folgende Formularklausel:

3. Mietzeit : ab dem 01.11.2007 unbefristet:

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 3 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich.

Ziff. 4 des Mietvertrages enthält zur Höhe der Miete eine Staffelmietvereinbarung. Der Mieter kündigt das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.12.2008 zum 31.12.2008. Der Vermieter widerspricht der Kündigung und macht die Monatsmieten ab 1.1.2009 klageweise geltend.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH gibt der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die Formularklausel zum befristeten beidseitigen Kündigungsverzicht sei wirksam. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats sei eine Unwirksamkeit derartiger Klauseln nur dann gegeben, wenn ein Kündigungsausschluss eine Dauer von mehr als 4 Jahre habe (BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04, MietRB 2005, 197 = NJW 2005, 1574; v. 8.12.2010 – VIII ZR 86/10, MietRB 2011, 33 f. = NJW 2011, 597). Die zeitliche Obergrenze bestehe auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag. Ein solcher Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters könne auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart werden (BGH v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, MietRB 2006, 153 = NJW 2006, 1056; v. 25.1.2006 – VIII ZR 3/05, MietRB 2006, 153 = NJW 2006 1059; v. 3.5.2006 – VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385). Diese zeitliche Obergrenze von 4 Jahren werde im konkreten Fall nicht überschritten. Die Klausel sei auch nicht aus anderen Gründen unwirksam. Insbesondere sei dem Wortlaut der Klausel nicht zu entnehmen, dass sie auch das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ausschließe. Hierfür spreche bereits Satz 2 der Klausel, der den Passus „mit gesetzlicher Frist” enthalte. Außerdem sei die Klausel im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelvereinbarung in Ziff. 4 des Mietvertrages zu würdigen. Auch die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB beziehe sich trotz ihrer weiten sprachlichen Formulierung unzweifelhaft nur auf die ordentliche Kündigung.