Pachtvertrag I: Vorzeitige Beendigung eines gewerblichen Pachtvertrages

Oft werden Pachtverträge über gewerblich genutzte Grundstücke oder Gebäude über lange Zeiträume geschlossen. Die Vertragsdauer ist dabei branchenabhängig. Zehn oder 20 Jahre sind dabei keine Seltenheit. Nicht verwunderlich: Wer seine Existenz auf einem Grundstück aufbaut, braucht schließlich Planungssicherheit. Oft genug ist das Geschäft an ein bestimmtes Grundstück gebunden und lässt sich nicht so einfach an einen anderen Ort verlegen (Beispiele: Kiesgrube, Reiterhof).

Beim unbefristeten Pachtvertrag ist eine „ordentliche“ Kündigung möglich. Sie kann nach § 584 BGB nur mit Wirkung zum Schluss eines Pachtjahrs erfolgen, gekündigt werden muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Anzuwenden ist diese Frist auch auf Sonderfälle, in denen eine vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich ist.

Eine feste Pachtzeit wird bei einem befristeten Pachtvertrag vereinbart. Bei diesem ist eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist vor Ende des vereinbarten Zeitraumes nicht möglich. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen eine fristlose außerordentliche Kündigung stattfinden kann. Maßgeblich dafür ist § 543 BGB. Voraussetzung ist ein „wichtiger Grund“ für die Beendigung des Pachtverhältnisses. Dabei muss immer eine Abwägung der Interessen beider Beteiligter vorgenommen werden: Für den Kündigenden muss eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar geworden sein. An den wichtigen Grund legen die Gerichte sehr strenge Maßstäbe an.

Einige Beispiele für wichtige Kündigungsgründe finden sich in § 543 BGB. Vonseiten des Pächters liegt ein solcher Grund zum Beispiel vor, wenn ihm der Vertragspartner einen vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder ihm diesen wieder entzieht. Beispiel: Eine Gaststätte wurde neu verpachtet. Vor dem Einzug des Pächters nimmt der Verpächter daran noch Baumaßnahmen vor. Der Pächter steht zum Pachtbeginn vor einer Baustelle.

Zahlungsverzug ist aus Verpächtersicht ein wichtiger Grund für eine Kündigung. Vom Gesetz her reicht es für eine fristlose Kündigung aus, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Pacht in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht.

Dementsprechend bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. die Kündigung für die Räume eines Eventclubs wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 b BGB (Urteil vom 10.8.2007, Az. 2 U 229/06).

Nicht selten wird bei gewerblichen Pachtverträgen eine ganz oder teilweise vom Umsatz des Pächters abhängige Pachthöhe vereinbart. Dem Oberlandesgericht Düsseldorf zufolge kann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung auch darin liegen, dass dann der Pächter wiederholt falsche und zu niedrige Umsatzzahlen angegeben hat. Selbst fahrlässige Falschangaben können dafür ausreichen. Ob der Verpächter in der Lage gewesen wäre, den Fehler leicht festzustellen, ist laut Gericht nicht entscheidend (Urteil vom 14.11.2000, Az. 24 U 34/00).

Wollen beide Seiten den Pachtvertrag einvernehmlich vorzeitig aufheben, kann dies durch den Abschluss eines Pachtaufhebungsvertrages geschehen. Eine solche Vereinbarung regelt im Einzelnen, wie das Pachtverhältnis beendet werden soll. Zum Beispiel: Wie soll die Pachtsache übergeben werden, was passiert mit dem Inventar, sind noch Zahlungen offen usw. Ein besonderer Grund ist für eine solche Vereinbarung nicht erforderlich, sie ist Sache der Beteiligten. Eine Rechtsberatung ist dabei anzuraten.

Mit dem Sonderfall eines Pachtvertrages mit auflösender Bedingung hat sich der Bundesgerichtshof bereits beschäftigt. In diesem Fall war vereinbart worden, dass der Pachtvertrag über einen Schießstand enden sollte, wenn die zuständige Behörde die vertragsgemäße Nutzung der Pachtsache untersagen würde. Der Vertrag war unbefristet und zur „ordentlichen Kündigung“ war nichts vereinbart. Der Verpächter kündigte ordentlich mit Frist, aber ohne behördliche Nutzungsuntersagung.

Der BGH entschied: Die ordentliche Kündigung sei nicht vertraglich ausgeschlossen worden, daher könne auch ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Zwar sei dies gerade bei Verträgen mit auflösender Bedingung umstritten. Im vorliegenden Fall sei die Bedingung "Nutzungsuntersagung" jedoch nur als der letztmögliche Beendigungszeitpunkt zu verstehen. Deshalb sei eine vorherige ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist erlaubt (Urteil vom 1.4.2009, Az. XII ZR 95/07).

Streitigkeiten im gewerblichen Pachtverhältnis haben oft schwer wiegende Folgen insbesondere für die Geschäftstätigkeit des Pächters. Hier ist es wichtig, sich von einem kompetenten Juristen beraten zu lassen, etwa von einem Fachanwalt für Mietrecht.