Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbvorgabeklausel

Die Formularklausel im Wohnungsmietvertrag, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen unter Verwendung weißer Farbe vorschreibt, ist nur dann wirksam, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsendes bezieht und dem Mieter noch ein gewisser Spielraum bei der Arbeitsausführung bleibt. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bereits bei Vertragsbeginn in weißer Farbe gestrichen war oder der Mietvertrag die Möglichkeit einer Genehmigung in anderer Ausführungsart durch den Vermieter offenhält.

BGH, Urt. v. 22.2.2012 - VIII ZR 205/11

Vorinstanz: LG Traunstein - 7 S 3821/10

BGB §§ 305c Abs. 2, 307, 535 Abs. 1

Das Problem:

Der BGH hatte über die Wirksamkeit folgender Formularklausel zur Renovierung der Mietwohnung zu entscheiden:

Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH erklärte die Klausel für unwirksam und nahm Bezug auf seine ständige Rechtsprechung, wonach eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezieht und dem Mieter noch ein gewisser Spielraum bei der Ausführung belassen wird (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, MietRB 2008, 257; 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, MietRB 2009, 1; v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10, MietRB 2011, 103; v. 14.12.2010 – VIII ZR 218/10). Der zur Bewertung stehende Klauselwortlaut lasse im Übrigen die Auslegung zu, dass die Farbvorgabe nicht nur auf das Vertragsende bezogen sei, sondern auch für die Zeit der laufenden Vertragsdauer gelte, so dass zugunsten des Mieters der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen sei. Für die Klauselbeurteilung spiele es auch keine Rolle, dass die Räume zu Vertragsbeginn in weiß überlassen wurden. Der Vermieter könne grundsätzlich kein Interesse daran haben, dem Mieter während der Vertragslaufzeit eine bestimmte Dekorationsart vorzugeben und bei Vertragsende bestehe ein solches nur daran, die Wohnung so zurück zu erhalten, dass sie von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde (BGH v. 14.12.2010, a.a.O.). Schließlich müsse sich der Mieter aus diesen Gründen auch nicht auf die zusätzlich geregelte Erlaubniserteilung verweisen lassen (BGH v. 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, MietRB 2007, 167).