Sittenwidrigkeit eines Nachtrags zum Mietvertrag

Die von den Parteien eines Mietvertrages geschlossene Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag kann nach den Umständen des Einzelfalls sittenwidrig sein, wenn der Vermieter hierbei eine von ihm selbst verschuldete Zwangslage des Mieters ausnutzt und ihn hierdurch zum Abschluss dieser Nachtragsvereinbarung veranlasst. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.

OLG Frankfurt, Urt. v. 27.5.2014 - 2 U 41/13

Vorinstanz: LG Frankfurt/M. - 2-10 O 414/10

BGB §§ 138, 139

Das Problem

Die Kläger schließen mit dem Beklagten einen Hotelmietvertrag. Unter anderem ist geregelt, dass bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung der Räume Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter ausgeschlossen sind, es sei denn, dieser handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig. In der Folgezeit kommt es bei der Fertigstellung des Hotels zu erheblichen Verzögerungen. Diese resultieren daraus, dass der Vermieter die erforderlichen Umbauarbeiten ohne Baugenehmigung vornimmt und daraufhin behördlicherseits ein Baustopp angeordnet wird. Die Fertigstellung erfolgt mit mehrmonatiger Verzögerung. Etwa 5 Monate nach der geplanten Fertigstellung schließen die Parteien eine notarielle Vereinbarung. In dieser wird zwar einerseits die Reduzierung der vereinbarten Kautionszahlung geregelt, andererseits die monatliche Miete für die Vertragsdauer von insgesamt 10 Jahren nominell um ca. 650.000 € erhöht. Demgegenüber beträgt der Nachlass zugunsten der Mieter bei der Mietkaution lediglich 120.000 €. Wegen späteren Zahlungsverzugs wird das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Der beklagte Vermieter betreibt die Zwangsvollstreckung aus der als Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossenen Notarvereinbarung. Die Mieter halten den Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit für unwirksam und begehren Rückzahlung eines erheblichen Teils der geleisteten Mieten.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Senat hält zwar den Nachtrag zum Mietvertrag wegen § 138 BGB für unwirksam, nicht jedoch den Ursprungsmietvertrag. Dadurch hat die Zahlungsklage nur zu einem geringen Teil Erfolg. Die Nichtigkeit der notariellen Vereinbarung folgt aus § 138 Abs. 1, 2 BGB. Dies ergibt sich aus der Gesamtwürdigung der Umstände, wobei der Vermieter aus Sicht des Senats bei Abschluss der Vereinbarung eine bestehende Zwangslage der Mieter ausgenutzt hat. Zwar liegt die verzögerte Fertigstellung des Objekts nach der Vertragslage im Risikobereich des Mieters. Durch den vom Vermieter verursachten Baustopp sei die Fertigstellung jedoch letztlich völlig unkalkulierbar gewesen. In dieser Situation dürfte der Vermieter nach Auffassung des Senats die Mieter nicht zum Abschluss der Nachtragsvereinbarung veranlassen, die ausschließlich nachteilige Regelungen für die Mieter beinhaltet. Der unfreiwillige Abschluss des Notarvertrages sei auch durch die Beweisaufnahme belegt. Die Nichtigkeit des Nachtrags erfasse jedoch nicht den Ursprungsmietvertrag. Es sei davon auszugehen, dass die Vertragsparteien es ohne die Nachtragsvereinbarung bei den bisher geltenden mietvertraglichen Vereinbarungen belassen hätten (§ 139 BGB). Deshalb habe der Mietvertrag nach wie vor Bestand, die Zahlungsansprüche der Mieter seien überwiegend nicht rechtsgrundlos geleistet worden.