Untervermietungserlaubnis: Keine Überlassung an Touristen

Die allgemein erteilte Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung oder eines Teils beinhaltet nicht automatisch die tageweise Untervermietung an Feriengäste.

BGH, Urt. v. 8.1.2014 - VIII ZR 210/13

Vorinstanz: LG Berlin - 65 S 449/12

BGB §§ 540, 549 Abs. 1, 553

Das Problem:

Mit der Begründung, dass die gemietete 2-Zimmerwohnung nur etwa alle zwei Wochen am Wochenende benutzt werde, wenn der Mieter seine Tochter besuche, erbat sich dieser die Genehmigung zur teilweisen Untervermietung. Die Erlaubnis wurde „ohne vorherige Überprüfung” gewünschter Untermieter erteilt. Zur Sicherung der Zustellung von Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen etc. während der Abwesenheit des Mieters verpflichtete sich dieser, den jeweiligen Untermietern Postvollmacht zu erteilen, die auch gelten sollte, sofern der Untermieter Eingangspost nicht an den Mieter weiterleiten sollte. In der Folgezeit bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte der Vermieter fristlos und vorsorglich ordentlich.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH hob das die Räumungsklage abweisende Berufungsurteil auf. Bei einer Untervermietung überlasse der Mieter dem Untermieter üblicherweise die Wohnung oder einen Teil davon auf unbestimmte Zeit oder für Monate oder Jahre, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Bereits hierin unterscheide sich die beabsichtigte Wohnungsüberlassung an Feriengäste wesentlich. Auch dann, wenn die Wohnung vom Hauptmieter selten benutzt werde, liege es nicht auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht komme und deshalb von einer diesbezüglichen stillschweigenden Genehmigung auszugehen sei. Vielmehr habe es nahe gelegen, dass ein Zimmer einem „normalen Untermieter”, etwa einem „Wochenendfahrer” überlassen werde. Mangels ausdrücklicher Regelung dürfe der Mieter von einer derart ungewöhnlichen Nutzung nicht ausgehen. Hinzu kam, dass aus der Postvollmacht erkennbar sei, dass die Erlaubnis sich nicht auf Feriengäste beziehen könne, die solche Funktionen naturgemäß nicht wahrnehmen.