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Während des Wiedervereinigungsprozesses mussten zahlreiche rechtliche Vorgaben angepasst werden. Das galt auch für die Rechtsverhältnisse über die bauliche Nutzung von Grundstücken im Beitrittsgebiet der ehemaligen DDR. Aus diesem Grund wurde das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) erlassen.

Sachenrechtsbereinigungsgesetz: Spezielle Gesetze erfordern Spezialisten

Sinn und Zweck des Sachenbereinigungsgesetzes

Im Gegensatz zum Sachenrecht der Bundesrepublik Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), war die bauliche Nutzung von Grundstücken in der ehemaligen DDR nicht an das Grundeigentum geknüpft.

In der BRD ist der Eigentümer des Grundstücks zugleich Eigentümer eines Gebäudes, weil das Gebäude fest mit Grund und Boden verbunden ist. In der ehemaligen DDR war das Eigentum an Gebäude und Grundstück unabhängig voneinander. Die bauliche Nutzung wurde durch eine sogenannte öffentlich-rechtliche Nutzungszuweisung oder eine formlose Gestattung gewährt.

Ziel des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes war die Anpassung der Nutzung von Grund und Boden auf dem Gebiet der ehemaligen DDR an den rechtlichen Rahmen des Sachenrechts aus dem BGB.

Instrumente des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz kann bzw. konnte der bauliche Nutzer vom Grundstückseigentümer den Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück oder die Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück verlangen, auf dem er beispielsweise ein Haus errichtet hatte. Eine Entschädigung ist nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz aber Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Verlangens und wird bzw. wurde in Form eines Erbbauzinses oder eines Ankaufspreises geleistet. Die Höhe der Entschädigung richtet sich dabei nach dem Bodenwert zum Zeitpunkt des Angebots zum Vertragsschluss über das bebaute Grundstück.

Unter Umständen kann der Eigentümer des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz jedoch Einreden gegen den Anspruch des baulichen Nutzers erheben, z. B. dann, wenn das Gebäude nicht mehr genutzt wird und mit einer erneuten Nutzung außerdem nicht zu rechnen ist.

Rechtsfolgen und Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Entspricht das Angebot für den Erwerb eines bebauten Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz den gesetzlichen Bestimmungen, kann die Bestellung eines Erbbaurechts für das Grundstück verlangt werden. Weiter gibt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz vor, dass der Erbbauzins die Hälfte des Zinses beträgt, der für die entsprechende Nutzung üblicherweise zu entrichten ist. Ähnlich ist es beim gesetzlichen Ankaufsrecht: Entspricht das Angebot den gesetzlichen Vorgaben, kann der Ankauf verlangt werden. Der Kaufpreis sollte dabei mindestens die Hälfte des Bodenwertes erreichen.

Beträgt der Wert des bebauten Grundstücks aber nicht mehr als ca. 15.000 Euro, ist die Bestellung des Erbbaurechts ausgeschlossen.

Besonderer Tipp

Soll ein Vertrag nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschlossen werden, muss ein Notar eingeschaltet werden. Zuständig ist jeder Notar, dessen Amtsbezirk sich in dem Bundesland befindet, in dem das betroffene Grundstück oder Gebäude (ganz oder teilweise) liegt.

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