AG Bremen-Blumenthal, Beschl. 1.4.2025 - 41 C 36/25
Zutrittsgewährung gegenüber dem Sachverständigen im Rahmen der Teilungsversteigerung
Autor: RA Dr. Walter Kogel, FAFamR, Dr. Kogel & Mast Familienanwälte, Aachen
Aus: Familien-Rechtsberater, Heft 06/2026
Aus: Familien-Rechtsberater, Heft 06/2026
1. Dem Ehegatten und Miteigentümer eines Hausgrundstücks steht gegenüber dem anderen Miteigentümer grundsätzlich ein Anspruch darauf zu, dass dieser dem vom Vollstreckungsgericht beauftragten Sachverständigen den Zutritt zu dem Objekt gewährt, um so den Verkehrswert zu ermitteln.2. Es handelt sich um eine zivilrechtliche und nicht um eine familienrechtliche Streitigkeit i.S.v. § 266 FamFG. Daher ist dieser Antrag beim allgemeinen Zivilgericht zu stellen. Der Anspruch kann auch im Wege der einstweiligen Verfügung als Eilverfahren geltend gemacht werden.
BGB §§ 242, 744, 745, 1353; GG Art. 13
Zwar habe ein Ehegatte, der – wie vorliegend – das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen habe, grundsätzlich kein Recht, den Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes zu verlangen. Vorliegend liege aber ein solcher wichtiger Grund vor: Die Besichtigung durch den Sachverständigen diene der zutreffenden Wertfestsetzung durch das Vollstreckungsgericht im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Festsetzung des Grundstückswerts auf der Grundlage einer möglichst vollständigen Tatsachenermittlung sei insbesondere deshalb bedeutsam, weil das Vollstreckungsgericht bei der Entscheidung über den Zuschlag an die von ihm getroffene Festsetzung des Verkehrswerts gebunden sei. Mit der Wertermittlung durch den Sachverständigen und der Wertfestsetzung solle vornehmlich der Verschleuderung des Grundbesitzes entgegengewirkt werden. Die eheliche Gemeinschaft gebiete eine möglichst effektive Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst wenn diese Gemeinschaft zwischenzeitlich aufgehoben worden sei. Der Verfügungsbeklagte könne keine schützenswerten Interessen aus Art. 13 GG herleiten. Der Eingriff betreffe nicht den Kernbereich der persönlichen Lebensgestaltung. Das Haus diene ihm nicht als Wohnhaus. Er nutze es lediglich zu Lagerungszwecken für Baumaterial und Werkzeuge. Sein Interesse trete gegenüber dem Interesse der Verfügungsklägerin an einer korrekten Wertfestsetzung zurück.
Auch einen Verfügungsgrund bejaht das Gericht. Das Vollstreckungsgericht müsse vor dem Hintergrund der Beschleunigungsmaxime des Zwangsversteigerungsverfahrens auf eine zeitnahe Gutachtenerstellung bei der Verkehrswertermittlung hinwirken. Sofern dem Sachverständigen kein Zutritt gewährt werde, müsse er sein Gutachten zum Teil auf Unterstellungen aufbauen. Dies sei regelmäßig mit einem Sicherheitsabschlag verbunden und führe zu einem zu niedrig festgesetzten Verkehrswert. Daraus ergebe sich ein nicht wiedergutzumachender Nachteil.
Schließlich liege keine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache vor. Die Rechtsprechung mache von dem Grundsatz des Verbots einer Leistungsverfügung dann eine Ausnahme, wenn der Antragsteller auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sei, vgl. § 940 ZPO. Das Erwirken eines Titels im ordentlichen Verfahren sei bis zu Erstellung des Gutachtens nicht möglich. Gegen das Urteil wurde kein Rechtsmittel eingelegt.
BGB §§ 242, 744, 745, 1353; GG Art. 13
Das Problem
Zwischen den Beteiligten ist seit dem Jahr 2020 ein Scheidungsverfahren anhängig. Sie sind zu je ½ Eigentümer einer Immobilie, die von keinem der Beteiligten bewohnt wird. Der Antragsgegner führt dort aber Renovierungsarbeiten durch und lagert zu diesem Zweck Materialien und Werkzeuge in dem Haus. Die Antragstellerin hat die Teilungsversteigerung beantragt. Das Vollstreckungsgericht hat einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt und diesen zur möglichst zeitnahen Erstellung des Gutachten angehalten. Zu diesem Zweck hatte er für Anfang Dezember 2024 einen Ortstermin anberaumt. Der Verfügungsbeklagte verweigerte ihm den Zutritt zum Haus. Mit Schriftsatz vom 16.1.2025 beantragte die Verfügungsklägerin beim AG – allgemeine Zivilabteilung – den Beklagten zu verpflichten, dem Gutachter Zutritt zum Zwecke der Erstellung des Verkehrswertgutachtens zu gewähren. Ohne mündliche Verhandlung hat das Gericht diesem Antrag stattgegeben. Zu Recht?Die Entscheidung des Gerichts
Nach Einlegung eines Widerspruchs bestätigt das AG im April 2025 die entsprechende einstweilige Verfügung. Das Gericht bejaht zunächst seine Zuständigkeit. Ein familienrechtlicher Bezug der Tätigkeit des von der Zwangsversteigerungsabteilung beauftragten Sachverständigen bestehe nicht. Ausschlaggebend sei allein die Bewertung des Eigentums der Beteiligten als ideelle Miteigentümer (so bereits AG Brandenburg v. 16.7.2021 – 31 C 79/21, FamRZ 2021 1914). Ein Verfügungsanspruch ergebe sich aus § 744 Abs. 1, §§ 745, 753 i.V.m. §§ 242, 1353 BGB. Grundsätzlich seien Miteigentümer einer aufzuhebenden Gemeinschaft zur Mitwirkung bei der Versteigerung verpflichtet.Zwar habe ein Ehegatte, der – wie vorliegend – das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen habe, grundsätzlich kein Recht, den Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes zu verlangen. Vorliegend liege aber ein solcher wichtiger Grund vor: Die Besichtigung durch den Sachverständigen diene der zutreffenden Wertfestsetzung durch das Vollstreckungsgericht im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Festsetzung des Grundstückswerts auf der Grundlage einer möglichst vollständigen Tatsachenermittlung sei insbesondere deshalb bedeutsam, weil das Vollstreckungsgericht bei der Entscheidung über den Zuschlag an die von ihm getroffene Festsetzung des Verkehrswerts gebunden sei. Mit der Wertermittlung durch den Sachverständigen und der Wertfestsetzung solle vornehmlich der Verschleuderung des Grundbesitzes entgegengewirkt werden. Die eheliche Gemeinschaft gebiete eine möglichst effektive Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, selbst wenn diese Gemeinschaft zwischenzeitlich aufgehoben worden sei. Der Verfügungsbeklagte könne keine schützenswerten Interessen aus Art. 13 GG herleiten. Der Eingriff betreffe nicht den Kernbereich der persönlichen Lebensgestaltung. Das Haus diene ihm nicht als Wohnhaus. Er nutze es lediglich zu Lagerungszwecken für Baumaterial und Werkzeuge. Sein Interesse trete gegenüber dem Interesse der Verfügungsklägerin an einer korrekten Wertfestsetzung zurück.
Auch einen Verfügungsgrund bejaht das Gericht. Das Vollstreckungsgericht müsse vor dem Hintergrund der Beschleunigungsmaxime des Zwangsversteigerungsverfahrens auf eine zeitnahe Gutachtenerstellung bei der Verkehrswertermittlung hinwirken. Sofern dem Sachverständigen kein Zutritt gewährt werde, müsse er sein Gutachten zum Teil auf Unterstellungen aufbauen. Dies sei regelmäßig mit einem Sicherheitsabschlag verbunden und führe zu einem zu niedrig festgesetzten Verkehrswert. Daraus ergebe sich ein nicht wiedergutzumachender Nachteil.
Schließlich liege keine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache vor. Die Rechtsprechung mache von dem Grundsatz des Verbots einer Leistungsverfügung dann eine Ausnahme, wenn der Antragsteller auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sei, vgl. § 940 ZPO. Das Erwirken eines Titels im ordentlichen Verfahren sei bis zu Erstellung des Gutachtens nicht möglich. Gegen das Urteil wurde kein Rechtsmittel eingelegt.