Kategorie: Mietrecht und Pachtrecht

BGH präzisiert Vorgehen bei Lärmbelästigung in Mietwohnung

17.03.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (122 mal gelesen)
BGH präzisiert Vorgehen bei Lärmbelästigung in Mietwohnung © Rh - Anwalt-Suchservice

Welche Vorrausetzungen müssen für eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen durch die Nachbarn vorliegen müssen? Dieser Rechtstipp gibt die Antworten auf diese Frage.

Umfragen zufolge fühlen sich viele Menschen durch ihre Nachbarn mehr gestört als durch Verkehrslärm. Der Grund dafür ist in vielen Fällen ein schlechter Schallschutz. Hierzu hat der BGH gerade wieder eine Entscheidung veröffentlicht (Beschluss v. 21.2.2017, Az.: VIII ZR 1/16) und die Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels präzisiert.

Getrampel und Möbelrücken


Der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall wohnte im vierten Obergeschoss eines im Jahr 1954 erbauten, sehr hellhörigen Mehrfamilienhauses. Ständig hörte er Klopfgeräusche, festes Getrampel sowie Möbelrücken, wobei er davon ausging, dass die Wohnung über ihm ursächlich für den Krach war. Der Mieter erstellte sog Lärmprotokolle und kürzte die Miete deswegen um zunächst monatlich 40 € und später um 80 €, so dass es zu einem Zahlungsrückstand von gut 860 € kam. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

BGH kanzelte Vorinstanzen ab


Das Amtsgericht Esslingen stellte sich auf die Seite des Vermieters. Das Landgericht Stuttgart war der Ansicht, die Vorinstanz habe die Aussagen der oberen Nachbarin widerspruchsfrei dahin gewürdigt, dass der vom Mieter beanstandete Lärm nicht durch ein über das zulässige Maß hinausgehendes Wohnverhalten der Nachbarin verursacht worden sei. Zwar hätten mehrere Zeugen den geschilderten Lärm im Haus bestätigt, doch lasse dies einen Schluss auf einen Mangel der Mietsache nicht zu. Ein Sachverständigengutachten wurde - wie schon zuvor - trotz Beweisantrags nicht eingeholt. Die Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Der BGH nahm die Entscheidungen der Vorinstanzen auseinander. Nach Ansicht der Karlsruher Richter hatte das Berufungsgericht zum einen durch Nichteinholung des beantragten Gutachtens das rechtliche Gehör des Beklagten verletzt. Zum anderen ging das Rechtsschutzbegehren des Mieters ersichtlich dahin, den von ihm als unzumutbar eingeschätzten Lärm feststellen zu lassen, wozu ohne weiteres auch eine (Mit-)Verursachung durch einen unzureichenden baulichen Schallschutz gehört. Dass der Mieter dies nicht ausdrücklich geltend gemacht hatte, konnte ihm nicht zur Last gelegt werden.

Lärmprotokolle nicht notwendig


Wie in seiner Entscheidung vom 20.6.2012 (Az.: VIII ZR 268/11) wies der BGH noch einmal darauf hin, dass Mieter grundsätzlich kein Lärmprotokolle erstellen müssen. Vielmehr muss nur beschreiben werden, um welchen Lärm es sich handelt, wann, wie lange und wie oft er ungefähr auftritt. Auch die Tatsache, dass die Vorinstanzen davon ausgegangen waren, dass die Nachbarin über dem Mieter als Lärmverursacherin ausschied, war nicht dazu geeignet, um auf ein Gutachten zu verzichten.

Auch normale Geräusche können Mangel darstellen


Gleiches galt für die Ansicht, dass der Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes grundsätzlich niedrig war. Denn sollte ein solcher niedriger Standard nicht eingehalten worden sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung geführt hat. Das herauszufinden haben beide Vorinstanzen versäumt, weshalb sich das Landgericht Stuttgart noch einmal mit dem Fall beschäftigen und diese Fragen klären muss.

Praxistipp für Mieter!


Auch wenn der BGH keine Protokollpflicht annimmt, ist es besser, man schreibt auf, welcher Lärm wann stattgefunden hat. Vor Gericht ist es zudem hilfreich, wenn man sich auf die Aussage von Zeugen stützen kann. Die Anforderungen an die Beweisführung bleiben trotz dieses BGH-Beschlusses sehr hoch.


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