Energieausweis: Abmahnungen für Immobilienanzeigen

26.05.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (751 mal gelesen)
Energieausweis: Abmahnungen für Immobilienanzeigen © SZ-Designs - Fotolia.com
Seit 1. Mai 2014 müssen in Immobilienzeigen bestimmte Daten aus dem Energieausweis genannt werden. Unterlassungen können zu teuren Abmahnungen führen. Nicht jede Abmahnung ist jedoch berechtigt.

Neue Pflichten
Die Energieeinsparververordnung (EnEV) schreibt seit 1. Mai 2014 vor, dass Immobilienanzeigen im Internet und in der Presse einige Angaben aus dem Energieausweis enthalten müssen. Seit 1. Mai 2015 ist das Unterlassen bußgeldpflichtig und kann bis zu 15.000 Euro kosten. Für die Vollständigkeit der Anzeige ist der Eigentümer verantwortlich. Das Bußgeld trifft also den Eigentümer auch dann, wenn die Anzeige durch einen Makler aufgegeben wurde. Seit Mai 2014 werden bereits Abmahnungen wegen fehlender Pflichtangaben verschickt.

Ordnungswidrigkeit und Wettbewerbsrecht
Eine wichige Unterscheidung: Das Weglassen der Pflichtangaben ist einerseits eine Ordnungswidrigkeit des Verkäufers bzw. Vermieters. Andererseits ist es – bei gewerblichen Inserenten – ein Wettbewerbsverstoß und kann als solcher nach dem Wettbewerbsrecht abgemahnt werden.

Welche Angaben sind vorgeschrieben?
§ 16a EnEV schreibt folgende Angaben vor:
- Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
- Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Haus,
- wesentlicher Energieträger für die Gebäudebeheizung,
- Wohngebäude: Baujahr und Energieeffizienzklasse (letztere nur, wenn im Ausweis aufgeführt).
Bei “Nichtwohngebäuden” muss der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom getrennt aufgeführt werden.

Wer darf abmahnen?
Wegen eines Verstoßes gegen das Wettbewerbsrecht (§ 5a Abs. 2 UWG -Vorenthalten von wesentlichen Informationen) darf nur ein Konkurrent abmahnen. Es muss sich also um ein Unternehmen handeln, dass sich zumindest grob in der gleichen Branche und auf dem gleichen Markt betätigt wie das abgemahnte Unternehmen. Darüber hinaus dürfen Abmahnungen auch durch Interessenverbände oder bestimmte Organisationen ausgesprochen werden. Privatpersonen oder branchenfremde Unternehmen können im Wettbewerbsrecht keine Abmahnung aussprechen.

Abmahnungen an Privatpersonen
Privatpersonen können nicht gegen die Wettbewerbsregeln verstoßen, weil sie nicht am Wettbewerb teilnehmen. Abmahnungen wegen eines Verstoßes gegen das UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) können nicht gegen Privatpersonen erfolgen. Allerdings wurde dies schon versucht – in der Hoffnung, dass aufgrund kurzer Fristen und entsprechender Drohungen mit rechtlichen Folgen ohne weitere Prüfung die geforderte Gebühr gezahlt wird.

Abmahnung als Phishing-Variante?
Der Eigentümerverband Haus & Grund hat eine Reihe von Abmahnungen gegen Immobilienmakler registriert, bei denen keine Gebührenforderungen erhoben wurden. Es wurde nur die Zusendung einer Unterlassungserklärung per Email gefordert – ausdrücklich einschließlich der IP-Adresse. Die Forderung nach dieser an sich sinnlosen Angabe lässt darauf schließen, dass hier Adressdaten gesammelt werden, um ganz andere Zwecke zu verfolgen.

Die „Panama-Abmahnung“
Bekannt wurden auch diverse Abmahnungen durch ein Unternehmen aus Panama mit dem Namen „Bunkering Logistic Inc.“ Die Abmahnung erfolgt per Email und stammt nicht von einem Anwalt, sondern vom Unternehmen selbst, das angeblich Tochtergesellschaften in Deutschland hat und hier Immobilien vertreibt. Konkreter auf das Wettbewerbsverhältnis eingegangen wird nicht. Gerade bei diesen Abmahnungen ist zweifelhaft, ob hier überhaupt ein Wettbewerber tätig wird. Grundsätzlich muss sich eine wirksame Abmahnung auf einen konkreten Sachverhalt, also eine ganz bestimmte Immobilienanzeige, beziehen.

Haus ohne Ausweis?
Angaben zum Energieausweis müssen in Anzeigen nur gemacht werden, wenn ein solcher existiert. Ist er noch nicht erstellt, sollte in der Anzeige darauf hingewiesen werden. Allerdings: Bei der Besichtigung ist den Interessenten der Energieausweis unaufgefordert vorzulegen. Daran führt heute kein Weg mehr vorbei.

Was tun?
Eine berechtigte Abmahnung zu ignorieren, kann zur Folge haben, dass ein gerichtliches Vorgehen eingeleitet wird – zunächst im Rahmen einer einstweiligen Verfügung. Dies hat für den Abgemahnten erhebliche weitere Kosten zur Folge. Bei einer Abmahnung sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Ein auf das Wettbewerbsrecht spezialisierter Anwalt kann die Ernsthaftigkeit der Abmahnung einschätzen. Er kann prüfen, ob die geforderten Gebühren berechtigt bzw. angemessen sind und die Unterlassungserklärung so modifizieren, dass die Nachteile für den Abgemahnten im Rahmen bleiben. Gewerbliche Anbieter, die die Pflichtangaben vernachlässigen, werden in vielen Fällen um eine Zahlung von Abmahngebühren und um eine Unterlassungserklärung nicht herumkommen. In gewerblichen Anzeigen sollte genau auf die Einhaltung der Vorgaben geachtet werden. Auch missverständliche Abkürzungen können abgemahnt werden.