Grundsteuerreform 2018: Ein Überblick

13.04.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1784 mal gelesen)
Grundsteuerreform 2018: Ein Überblick © Bu - Anwalt-Suchservice

Die bisherigen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer sind veraltet. Das Bundesverfassungsgericht hat nun den Weg für eine Reform frei gemacht, die jedoch das Wohnen weiter verteuern könnte.

Für Eigentümer von Immobilien ist die jährliche Grundsteuer ein regelmäßiger Kostenfaktor. Mieter finden sie auf ihrer Betriebskostenabrechnung wieder, denn sie ist eine umlagefähige Kostenposition. Bislang belief sich die Grundsteuer auf eher moderate Beträge. Sie wird laufend auf vorhandenen Grundbesitz gezahlt und geht an die Gemeinde. Die Grundsteuer ist vom Einkommen des Steuerzahlers unabhängig. Mit rund 14 Milliarden Euro pro Jahr stellt sie eine besonders ertragreiche Einnahmequelle für die Gemeinden dar. Diese legen auch die Hebesätze fest. Erhebliche Änderungen des Berechnungssystems sind jedoch absehbar, denn es gilt als veraltet und verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht hat nun einen Zeitplan vorgegeben.

Wie wird die Grundsteuer bisher ermittelt?


Für bebaute und bebaubare Grundstücke ist die Grundsteuer B maßgeblich. Diese wird nach einem dreistufigen Verfahren berechnet. Dabei stellt man zunächst den Einheitswert des Grundstücks fest. Diesen multipliziert man dann mit einem Tausendsatz, der Grundsteuer-Messzahl. Diese Zahl unterscheidet sich je nach Immobilienart und Lage des Grundstückes in den alten oder den neuen Bundesländern. So erhält man den Grundsteuer-Messbetrag. Aus diesem wird schließlich mit Hilfe des von der Gemeinde festgesetzten Hebesatzes in Prozent die Grundsteuer für das jeweilige Jahr berechnet. Diese ist dann quartalsweise zu zahlen.

Berechnungsbeispiel:
Der Einheitswert einer Eigentumswohnung beträgt 50.000 Euro.
Die Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille (Eigentumswohnung, alte Bundesländer).
Der Grundsteuermessbetrag beträgt damit 3,5 Promille von 50.000 Euro = 175 Euro.
Die Wohnung liegt in Hamburg. In Hamburg beträgt der Hebesatz 540 Prozent.
Die Jahresgrundsteuer beträgt daher 175 Euro x 540% = 945 Euro.

Warum soll die Berechnung der Grundsteuer geändert werden?


Die Grundsteuer wird auf der Basis von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) und dem Jahr 1935 (neue Bundesländer) erhoben. Nun haben sich aber die Grundstückswerte in dieser Zeit stark verändert und unterscheiden sich von Ort zu Ort drastisch. Diese Entwicklungen werden jedoch bei der Grundsteuer bisher nicht berücksichtigt. Somit ist auch keine einheitliche Besteuerung von identischen Grundstücken gegeben. Aber: Prinzipiell muss Gleiches auch gleich besteuert werden. Daher gilt die Grundsteuer nach dem bisherigen System als nicht mehr verfassungsgemäß.

Wie ist der Stand des Gesetzgebungsverfahrens?


Im Herbst 2016 hatte der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes und auch des Grundgesetzes beschlossen. Beides wäre zur Änderung des Grundsteuersystems notwendig. Allerdings kam es nicht zu einer Entscheidung des Bundestages. Im Sommer 2017 verfiel der Gesetzesentwurf durch das Ende der Legislaturperiode. Die neue Bundesregierung kann nun wieder aktiv werden.

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?


Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.4.2018 erwartungsgemäß entschieden, dass das bisherige System der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt und verfassungswidrig ist. Dies gelte bereits ab Jahresbeginn 2002. Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes – der Gleichheitsgrundsatz – lasse dem Gesetzgeber zwar bei der Gestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen gewissen Spielraum. Trotzdem müsse aber in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander ein realitätsgerechtes Bewertungssystem verwendet werden. Dass der Gesetzgeber für die Einheitswerte am Feststellungszeitpunkt von 1964 festhalte, führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die keine ausreichende Rechtfertigung existiere (Urteile vom 10.4.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12 und weitere).

Bis wann müssen die Vorschriften geändert werden?


Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber auch einen Zeitplan vorgegeben, um für eine verfassungsgemäße Gesetzeslage zu sorgen. Demnach muss bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung verabschiedet werden. Bis dahin dürfen die bisherigen Vorschriften weiter zur Anwendung kommen. Sobald die Neuregelung verkündet ist, dürfen die alten Regelungen noch für maximal fünf Jahre angewendet werden, höchstens aber bis Ende 2024. Der 31.12.2024 ist damit der absolute Schlusspunkt für die bisherige Berechnung der Grundsteuer.

Wie haben andere Gerichte entschieden?


Der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Gericht in Steuerfragen, hat schon am 22.10.2014 entschieden, dass die der Grundsteuer bisher zugrunde liegenden Einheitswerte nichts mehr mit der Realität zu tun haben (Az. II R 16/13). Die Bewertung von Grundstücken müsse sich an deren aktuellem Verkehrswert ausrichten. Die Verwendung völlig veralteter Einheitswerte sei nicht sachgerecht. Auch Wertminderungen wegen des Gebäudealters hätten bisher nicht berücksichtigt werden können. So werde beispielsweise ein 1964 gebautes Haus in einem alten Bundesland mit dem gleichen Wert angesetzt wie ein entsprechender Neubau.

Wie könnte eine Reform aussehen?


Der 2016 ausgearbeitete Gesetzesentwurf beruht auf dem sogenannten ”Kostenwert”-Modell. Dabei handelt es sich um eine neue Bemessungsgrundlage, die sich aus dem Bodenwert und ggf. dem Gebäudewert zusammensetzt. Dabei wird der Bodenwert mit Hilfe von Bodenrichtwerten festgestellt und der Gebäudewert anhand von pauschalierten Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung des Gebäudes. An diesem Punkt setzt bereits die erste Kritik ein, denn bei der Gebäudewertermittlung soll es drei Wertgruppen abhängig vom Gebäudealter geben. Ein Bürohaus mit Baujahr 2005 könnte dann 62 Prozent mehr wert sein als ein Bürohaus Baujahr 2004. Bei Mehrfamilienhäusern bis 1995 wird zwar eine Alterswertminderung berücksichtigt, abgesehen davon sollen sie jedoch alle gleich behandelt werden. Bauliche Mängel etwa bleiben außen vor, ebenso wie erfolgte Sanierungen etwa im Bereich der Wärmedämmung. Letztendlich würden Eigentümer älterer Häuser durchaus von der neuen Berechnungsweise profitieren, während die Eigentümer neuerer Immobilien zum Teil eine drastisch erhöhte Grundsteuer zahlen müssten.

Welche Kritik gibt es am bisherigen Reformentwurf?


Kritiker wenden ein, dass auch nach dem bisherigen Reformgesetz nicht Gleiches gleich besteuert wird. Bereits bei geringen Baujahresabweichungen könnten sich ganz erhebliche Unterschiede in der Besteuerung ergeben. Zudem sei es sachfremd, ein frisch saniertes Haus mit Luxusausstattung gleich zu bewerten wie ein unsaniertes mit einfacher Ausstattung, aber gleichem Baujahr. Auch hier gibt es also verfassungsrechtliche Einwände. Dazu kommt: Die Politik hat einerseits versprochen, dass auf den Bürger keine Mehrbelastungen zukommen sollen. Andererseits scheint dies bei etlichen Immobilien unumgänglich zu sein. Der Eigentümerverband Haus und Grund befürchtet bei vielen Immobilien sogar eine Erhöhung der Grundsteuer um das Dreißigfache. Eine solche Erhöhung würde nicht nur die Grundstückseigentümer treffen, sondern auch die Mieter. Denn die Grundsteuer gehört laut Betriebskostenverordnung zu den Nebenkosten, die Vermieter auf ihre Mieter abwälzen können. Dementsprechend fordern Mieterverbände, nun die Grundsteuer aus dem Katalog der Betriebskosten zu streichen und allein dem Eigentümer aufzuerlegen. Dies hätte jedoch teilweise zur Folge, dass die Grundsteuer die Mieteinnahmen aus einem Mietobjekt übersteigt.

Praxistipp


Derzeit ist noch unsicher, ob das 2016 entwickelte Reformmodell umgesetzt wird. Verbände von Eigentümern und Mietern engagieren sich bereits vehement gegen dieses neue Modell. Es gibt durchaus auch andere Berechnungsmethoden, die diskutiert werden. Grundstückseigentümer sollten die Entwicklung genau verfolgen.

(Ma)



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