Hilfe bei Schrottimmobilien
27.11.2013, Autor: Frau Angelika Werb-Welter / Lesedauer ca. 2 Min. (840 mal gelesen)
Bei Schrottimmobilien handelt es sich um in der Regel zu 100 % finanzierte Immobilien, deren tatsächlicher Wert weit unterhalb des Kaufpreises liegt, und welche zu Steuersparzwecken erworben werden. In der Regel vermittelt die Immobilienverkäuferin auch die Finanzierung durch die Bank.
Der Käufer hat deshalb möglicherweise drei Gegner, die er in die Haftung nehmen kann:
1. Die Immobilienverkäuferin haftet, wenn sie in arglistiger Weise über den tatsächlichen Wert der Immobilie getäuscht hat und der Kaufpreis wucherisch überhöht ist. Dabei ist nach der Rechtsprechung dann von einer sittenwidrigen Überteuerung auszugehen, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert der Wohnung ist.
Das Problem bei der Durchsetzung der Schadenersatzansprüche gegenüber der Immobilienverkäuferin ist, dass für die Schrottimmobilien oft eigene Gesellschaften gegründet werden, deren Kapitalausstattung die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen nicht zulässt.
2. Die finanzierende Bank, wenn Sie hätte wissen oder leicht erkennen können, dass die monatlichen Belastungen für den Käufer zu hoch sind oder dass die Wohnungen stark überteuert waren.
In diesem Fall hat die Bank ihre Beratungspflichten gegenüber ihrem Darlehensnehmer verletzt, so dass sie schadenersatzpflichtig ist. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn sie selbst den Darlehensnehmer nicht beraten hat, wie das in den Fällen, in denen die Immobilienverkäuferin die Finanzierung vermittelt hat in der Regel der Fall ist.
Für die Schadenersatzpflicht der Bank kommt es auch nicht darauf an, ob die Bank in institutionalisierter Weise mit der Immobilienverkäuferin zusammen gewirkt hat.
Einen anderen Schadensersatzanspruch hat der Käufer gegenüber der finanzierenden Bank, wenn die Immobilie zu überteuerten Preisen verkauft wurde, und der Käufer über die Höhe der gezahlten Vermittlungsprovisionen in arglistiger Weise getäuscht wurde.
3. Ferner hat der geschädigte Immobilienkäufer unter Umständen einen Schadenersatzanspruches gegenüber dem beurkundenden Notar. Nach dem Beurkundungsgesetz ist der Notar verpflichtet, dem Verkäufer die Vertragsurkunde zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung zu stellen, wenn es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt.
Handelt der Notar hierbei fahrlässig, ist dessen Haftung subsidiär, so dass zunächst die Immobilienverkäuferin sowie die finanzierende Bank in Anspruch genommen werden müssen. Erst wenn bei diesen Anspruchsgegnern kein Schadenersatz durchsetzbar sein sollte, kann der Notar in Anspruch genommen werden.
Die Haftung des Notars ist deswegen für den Immobilienkäufer besonders interessant, weil der Notar eine Haftpflichtversicherung hat und deswegen auf jeden Fall leistungsfähig ist. Nachteilig ist in diesem Zusammenhang, dass die Haftung bisher subsidiär ist, so dass unter Umständen, wenn keine Rechtsschutzversicherung vorhanden ist und keine Prozesskostenhilfe gewährt wird, die Rechtsverfolgung gegenüber der Immobilienverkäuferin und der finanzierenden Bank relativ hohe Kosten verursacht, welche zunächst von dem ohnehin schon geschädigten Käufer zu tragen sind.
Abhilfe soll ein neues Gesetz schaffen, welches bis zum Herbst als Gesetzesentwurf vorliegen soll.
Angelika Werb-Welter
Rechtsanwältin - Diplomökonomin
Der Käufer hat deshalb möglicherweise drei Gegner, die er in die Haftung nehmen kann:
1. Die Immobilienverkäuferin haftet, wenn sie in arglistiger Weise über den tatsächlichen Wert der Immobilie getäuscht hat und der Kaufpreis wucherisch überhöht ist. Dabei ist nach der Rechtsprechung dann von einer sittenwidrigen Überteuerung auszugehen, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert der Wohnung ist.
Das Problem bei der Durchsetzung der Schadenersatzansprüche gegenüber der Immobilienverkäuferin ist, dass für die Schrottimmobilien oft eigene Gesellschaften gegründet werden, deren Kapitalausstattung die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen nicht zulässt.
2. Die finanzierende Bank, wenn Sie hätte wissen oder leicht erkennen können, dass die monatlichen Belastungen für den Käufer zu hoch sind oder dass die Wohnungen stark überteuert waren.
In diesem Fall hat die Bank ihre Beratungspflichten gegenüber ihrem Darlehensnehmer verletzt, so dass sie schadenersatzpflichtig ist. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn sie selbst den Darlehensnehmer nicht beraten hat, wie das in den Fällen, in denen die Immobilienverkäuferin die Finanzierung vermittelt hat in der Regel der Fall ist.
Für die Schadenersatzpflicht der Bank kommt es auch nicht darauf an, ob die Bank in institutionalisierter Weise mit der Immobilienverkäuferin zusammen gewirkt hat.
Einen anderen Schadensersatzanspruch hat der Käufer gegenüber der finanzierenden Bank, wenn die Immobilie zu überteuerten Preisen verkauft wurde, und der Käufer über die Höhe der gezahlten Vermittlungsprovisionen in arglistiger Weise getäuscht wurde.
3. Ferner hat der geschädigte Immobilienkäufer unter Umständen einen Schadenersatzanspruches gegenüber dem beurkundenden Notar. Nach dem Beurkundungsgesetz ist der Notar verpflichtet, dem Verkäufer die Vertragsurkunde zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung zu stellen, wenn es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt.
Handelt der Notar hierbei fahrlässig, ist dessen Haftung subsidiär, so dass zunächst die Immobilienverkäuferin sowie die finanzierende Bank in Anspruch genommen werden müssen. Erst wenn bei diesen Anspruchsgegnern kein Schadenersatz durchsetzbar sein sollte, kann der Notar in Anspruch genommen werden.
Die Haftung des Notars ist deswegen für den Immobilienkäufer besonders interessant, weil der Notar eine Haftpflichtversicherung hat und deswegen auf jeden Fall leistungsfähig ist. Nachteilig ist in diesem Zusammenhang, dass die Haftung bisher subsidiär ist, so dass unter Umständen, wenn keine Rechtsschutzversicherung vorhanden ist und keine Prozesskostenhilfe gewährt wird, die Rechtsverfolgung gegenüber der Immobilienverkäuferin und der finanzierenden Bank relativ hohe Kosten verursacht, welche zunächst von dem ohnehin schon geschädigten Käufer zu tragen sind.
Abhilfe soll ein neues Gesetz schaffen, welches bis zum Herbst als Gesetzesentwurf vorliegen soll.
Angelika Werb-Welter
Rechtsanwältin - Diplomökonomin