Horrende Heizkosten – aber dennoch kein Mangel

10.02.2014, Autor: Herr Anton Bernhard Hilbert / Lesedauer ca. 2 Min. (789 mal gelesen)
Manch einem Mieter schwillt der Kamm und platzt der Kragen, wenn er die Heizkostenabrechnung bekommt. Cool bleiben, sagt der Bundesgerichtshof. Sonst wird’s noch teurer. Ein Rechtstipp von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen - http://www.hilbert-simon.de

Als viel zu hoch, ja geradezu extrem erscheinen dem Mieter eines Ost-Gewerbemietobjekts die Heizkosten. Er glaubt, die Fernwärme-Anlage sei überdimensioniert. Nicht einmal regulieren könne er sie selbst. Zur Einstellung benötige er einen Techniker.

Überhaupt: Die Heizung könne in dem noch zu DDR-Zeiten errichteten Objekt nicht wirtschaftlich betrieben werden. Deshalb sie die Mietsache mangelhaft. Er schreitet zur Selbstjustiz und mindert nach Gusto die Miete.

Damit kommt er nicht durch.

Der BGH entscheidet am 18.12.2003 (XII ZR 80/12) zu Gunsten des Vermieters.

Zwar werde vereinzelt die Auffassung vertreten, eine Heizung, die zwar einwandfrei funktioniere, aber hohe Kosten verursache, stelle einen Mangel dar. Diese Meinung sei aber falsch.

Entspricht eine Heizungs- und Lüftungsanlage den technischen Standards, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgeblich sind, liegt kein Mangel vor. Wer alte Anlagen am Maßstab der energiesparenden neuen Anlagen misst, vergleicht Äpfel mit Birnen. Auf diese Weise darf die vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters nicht – quasi durch die Hintertüre – eingeführt werden.

Auch aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, das nur für die Wohnraummiete gilt, lässt sich bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung kein Minderungsrecht ableiten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in Zeiten explodierender Energiekosten von besonderer Bedeutung.

Mieter, die großen Wert auf eine wirtschaftliche Heizung legen, müssen sich vor Abschluss des Mietvertrages über die zu erwartenden Heizkosten vergewissern. Sie können sich beispielsweise die Abrechnungen der vergangenen Jahre vorlegen lassen oder einen Heizungsfachmann um seine Einschätzung bitten.

Gefährlich ist es, vom Minderungsrecht Gebrauch zu machen, wenn kein Mangel vorliegt. Das kann zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.

Besser ist es im Zweifel, die volle Miete unter Vorbehalt zu bezahlen und zeitnah klären zu lassen, ob ein Mangel vorliegt. Dafür bietet sich das selbstständige Beweisverfahren an.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.



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