Keine Zahlung der WEG für eigenmächtigen Fenstertausch eines Eigentümers

15.06.2019, Autor: Frau Esther Maria Czasch / Lesedauer ca. 2 Min. (51 mal gelesen)
„Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf nachträglichen Kostenersatz“.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 

Sachverhalt

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen, obwohl dies eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist. Daraufhin nahm der Kläger die WEG nachträglich auf Kostenersatz in Anspruch.

 

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat die Klage abgewiesen, weil dem Kläger kein Kostenerstattungsanspruch zusteht.

Zivilrechtliche Erstattungsanspruch können nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 WEG spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage erheben oder den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein nachträglicher Ersatzanspruch. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.

 

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH schützt im Ergebnis die Gemeinschaft vor unerwarteten Forderungen. Im Gesetz ist klar geregelt, dass die Eigentümer über Instandsetzungen gemeinschaftlich entscheiden müssen. Dieses Verfahren muss daher stets eingehalten werden, wenn die Gemeinschaft die Kosten tragen soll.

Mit dem Urteil verschärft der BGH seine eigene Rechtsprechung. Bisher war es in bestimmten Fällen möglich, erst die Handwerker kommen zu lassen und die Kosten dann der Gemeinschaft aufzubürden, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, wie der BGH 2015 entschieden hat (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14).

Diese Kriterien hat der BGH nun verworfen. Auch über Maßnahmen, die zwingend notwendig seien, müsse vorher abgestimmt werden. Eine Ausnahme gibt es nur noch bei Maßnahmen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, wie z.B. bei einem Wasserrohrbruch.



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