LG Lübeck, Urt. 30.3.2026 - 1 S 3/26
Betriebskostenabrechnung: Heiz- und Warmwasserkosten im vermieteten Einfamilienhaus
Autor: RA FAMuWR Norbert Monschau, Anwaltkooperation Schneider | Monschau, Erftstadt, Köln, Neunkirchen-Seelscheid
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2026
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2026
Bei der Abrechnung von Heizkosten wird für die formelle Wirksamkeit zwar grundsätzlich verlangt, dass Verbrauchswerte angegeben werden. Die Heizkostenverordnung gilt jedoch nur für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern und findet auf vermietete Einfamilienhäuser keine Anwendung. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung daher nicht erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zugrunde liegenden Verbrauch in Litern auszuweisen.
BGB §§ 242, 259, 535, 556; HeizkostenV §§ 1, 2, 6, 7
Die Vermieter verlangten von den Mietern eines mit Heizöl beheizten Einfamilienhauses eine Nachzahlung aus der ersten Betriebskostenabrechnung. Abgerechnet waren u.a. Heizkosten nur als Geldbetrag auf Basis der im Abrechnungszeitraum bezahlten Heizölrechnungen. Die Mieter rügten die formelle Unwirksamkeit wegen fehlender Verbrauchsangabe und hatten damit vor dem AG Erfolg.
Das LG stellt klar, dass die HeizkostenV nur für Gebäude mit mehreren Nutzern gilt. Die dortigen Anforderungen, insbesondere die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und die Angabe des Verbrauchs in Litern, sind auf vermietete Einfamilienhäuser nicht übertragbar. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus, in dem der Mieter alleiniger Nutzer ist, genügt es, wenn der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten als Einzelposition in der Abrechnung aufführt. Die Angabe der verbrauchten Menge in Litern ist keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Abrechnung.
Ergänzend verweist das Gericht auf § 242 BGB: Die Mieter hätten die Tankvorgänge begleitet, die Tankmengen und Preise gekannt, jederzeit den Füllstand kontrollieren können und die Entstehung der Kosten dem Grunde nach nicht bestritten. Unter diesen Umständen sei es ihnen aus Gründen der Billigkeit verwehrt, sich allein auf das Fehlen von Verbrauchsangaben zu stützen, um die Abrechnung der Heizkosten insgesamt abzuwehren.
BGB §§ 242, 259, 535, 556; HeizkostenV §§ 1, 2, 6, 7
Das Problem
Ist für die formelle Ordnungsgemäßheit der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei einem vermieteten Einfamilienhaus erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zugrunde liegenden Verbrauch in Litern auszuweisen?Die Vermieter verlangten von den Mietern eines mit Heizöl beheizten Einfamilienhauses eine Nachzahlung aus der ersten Betriebskostenabrechnung. Abgerechnet waren u.a. Heizkosten nur als Geldbetrag auf Basis der im Abrechnungszeitraum bezahlten Heizölrechnungen. Die Mieter rügten die formelle Unwirksamkeit wegen fehlender Verbrauchsangabe und hatten damit vor dem AG Erfolg.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG hält – anders als das AG – die Nebenkostenabrechnung für formell ordnungsgemäß; der Nachforderungsanspruch besteht. Die Abrechnung muss es dem Mieter ermöglichen, die Kostenpositionen und den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuvollziehen. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist dies bereits durch die Angabe des Kostenbetrags gewährleistet, da der Mieter sämtliche Kosten trägt und regelmäßig Einblick in die Tankvorgänge und Rechnungen hat. In dieser Konstellation kommt es auf eine periodengenaue Verbrauchsermittlung nach dem Leistungsprinzip nicht an; geringfügige Unschärfen bei der tageweisen Zuordnung seien unschädlich.Das LG stellt klar, dass die HeizkostenV nur für Gebäude mit mehreren Nutzern gilt. Die dortigen Anforderungen, insbesondere die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und die Angabe des Verbrauchs in Litern, sind auf vermietete Einfamilienhäuser nicht übertragbar. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus, in dem der Mieter alleiniger Nutzer ist, genügt es, wenn der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten als Einzelposition in der Abrechnung aufführt. Die Angabe der verbrauchten Menge in Litern ist keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Abrechnung.
Ergänzend verweist das Gericht auf § 242 BGB: Die Mieter hätten die Tankvorgänge begleitet, die Tankmengen und Preise gekannt, jederzeit den Füllstand kontrollieren können und die Entstehung der Kosten dem Grunde nach nicht bestritten. Unter diesen Umständen sei es ihnen aus Gründen der Billigkeit verwehrt, sich allein auf das Fehlen von Verbrauchsangaben zu stützen, um die Abrechnung der Heizkosten insgesamt abzuwehren.