LG München I, Urt. 8.9.2025 - 14 S 16204/24

Wird eine Mietsicherheit von vornherein zweckwidrig verwendet (hier: Transfer an Dritte zur Tilgung privater Schulden), ist die Kautionsabrede insgesamt unwirksam, weil der Sicherungszweck nicht erreicht werden kann. Dem Vermieter ist es dann aufgrund eines gesetzlichen Aufrechnungsverbots – jedenfalls aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) – verwehrt, mit seinen vermeintlichen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufzurechnen.

BGB §§ 242, 387, 551

Das Problem

Der Mieter verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Die Vermieterseite hatte die Kaution jedoch bereits vor Mietbeginn auf ein Konto eines Dritten transferiert, um private Verbindlichkeiten zu tilgen.

Im Streit steht, ob eine von Mietbeginn an zweckentfremdete Kaution wirksam als Mietsicherheit vereinbart ist und ob der Vermieter mit eigenen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann.

Die Entscheidung des Gerichts

Das LG bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung und verneint eine wirksame Sicherungsabrede. Nach den Feststellungen des Gerichts wurde die geleistete Kaution bereits vor Mietbeginn auf Veranlassung der Vermieterseite auf ein Konto eines Dritten überwiesen und zur Tilgung privater Verbindlichkeiten verwendet. Eine zweckentsprechende Verwendung als Mietsicherheit war damit von vornherein ausgeschlossen. Wenn ein gesetzliches Aufrechnungsverbot von der Rechtsprechung – zu Recht – bereits dann bejaht wird, soweit die zulässige Höhe der Kaution nach § 551 Abs. 1 BGB überschritten ist (vgl. Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 8. Aufl. 2025, BGB § 551 Rz. 47, 50), muss dies erst recht gelten, wenn es sich bei einer Zahlung nur um eine „Scheinkaution“ handelt, der aus Sicht des Vermieters von vornherein keinerlei Sicherungszweck zukommen soll. Der Schutzzweck des § 551 BGB, jedenfalls aber § 242 BGB, verbieten die Annahme einer wirksamen Aufrechnung mit angeblichen Gegenforderungen des unredlich und rechtswidrig handelnden Vermieters.