Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.
BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 535 Das Problem
Die klagende Mieterin verlangt Zahlung von 5.500 € für Investitionen in die an sie vermietete Wohnung. Bei Vertragsschluss hätten die Beklagten verschwiegen, dass sie beabsichtigen, die Wohnung zu verkaufen. Zu beantworten war die Frage, ob den Vermieter eine vorvertragliche Aufklärungspflicht trifft. Die Entscheidung des Gerichts
Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG mit Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO die Gründe für die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung mitgeteilt. Die Berufung wurde daraufhin zurückgenommen. Das LG sieht in der unterlassenen Offenbarung einer bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Verkaufsabsicht keine Pflichtverletzung. Es entspreche zwar ständiger höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass der Vermieter, der entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, einen Mieter bei einer Vermietung der Wohnung auf unbestimmte Zeit über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären hat (vgl. BGH v. 13.4.2010 und v. 6.7.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rz. 2f.; v. 20.3.2013 – VIII ZR 233/12, MDR 2013, 641 = MietRB 2013, 166 [Dötsch]; v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14, MDR 2015, 382 = MietRB 2015, 97 [Schmid]). Lange Zeit sei ungeklärt gewesen, inwieweit ein lediglich möglicher Eigenbedarf aufklärungsbedürftig ist (ausdrücklich offen gelassen etwa in BGH v. 13.4.2010 – VIII ZR 180/09, juris Rz. 2). Der BGH habe inzwischen klargestellt, dass ein Vermieter weder verpflichtet sei, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen („Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über konkrete Anhaltspunkte für einen künftig eintretenden Eigenbedarf zu unterrichten. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (BGH v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14, MDR 2015, 382 = MietRB 2015, 97 [Schmid]; vgl. auch Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 65 Rz. 92 ff., 94; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rz. 71; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rz. 123 ff., Rz. 126). Aus Sicht des LG stellt eine zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestehende Verkaufsabsicht des Vermieters einen derartigen bloßen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eintritt eines Eigenbedarfs dar. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Wohnung – wie im Streitfall – mehreren potentiellen Kaufinteressenten angeboten worden sein soll und sich die Verkaufsabsicht noch nicht auf einen bestimmten Käufer konkretisiert habe. In einem solchen Stadium sei weder absehbar, ob und wann es überhaupt zu einem Verkauf komme, noch ob der Erwerb gegebenenfalls mit einer beabsichtigten Eigennutzung verbunden sein wird. Vor diesem Hintergrund bestehe keine Pflicht des Vermieters zur ungefragten Offenbarung eines etwaigen Verkaufsinteresses. Dass die Beklagten von sich aus oder auf Nachfrage vorsätzlich unrichtige Angaben über ihnen bekannte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebliche Tatsachen gemacht hätten, sei weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch sei vermieterseits hier nicht der Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt worden (vgl. für diesen Fall der möglichen Haftung, auf den die Klägerin sich beruft: Staudinger/V. Emmerich, Neubearbeitung 2024, Vor. § 535 Rz. 109; OLG Hamm v. 16.2.1978 – 4 U 312/77, juris Rz. 8, 10; offengelassen: BGH v. 13.4.2010 – VIII ZR 180/09, ZMR 2010, 941).
