Minderung: Schimmelneigung einer Wohnung als Mangel – Wer muss was beweisen?

20.07.2018, Autor: Frau Esther Maria Czasch / Lesedauer ca. 2 Min. (90 mal gelesen)
Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, kann ein Recht auf Mietminderung bestehen. Bedingt durch immer bessere Dämmmaterialien und dichtere Fenster, hat auch das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen stark zugenommen. Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Zudem begründet schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung. Hierzu hat jüngst das Landgericht Lübeck entschieden.

Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, kann ein Recht auf Mietminderung bestehen. Bedingt durch immer bessere Dämmmaterialien und dichtere Fenster, hat auch das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen stark zugenommen. Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Zudem begründet schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung. Hierzu hat jüngst das Landgericht Lübeck entschieden:

1. Dem Mieter ist nur ein tägliches zweimaliges Stoßlüften von jeweils 5-10 Minuten zuzumuten.
2. Möbel dürfen grundsätzlich auch an Außenwänden aufgestellt werden.
3. Bereits die abstrakte Gefahr einer Schimmelbildung bei ordnungsgemäßer Beheizung und Belüftung stellt einen Mangel dar.
 

LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 – 14 S 107/17

Das Problem

Schimmelschäden spielen in der Praxis immer noch eine signifikante Rolle. Bei diesen Streitigkeiten geht es in Regel um die Frage, ob der Mieter die Schimmelbildung zu vertreten hat (nutzungsbedingtes Fehlverhalten). In dem vorliegenden Sachverhalt begehrt der klagende Mieter die Feststellung einer Mietminderung und der Berechtigung zur Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wegen Schimmelbildung und vor allem „Schimmelneigung“ der Wohnung.

 

Die Entscheidung

Das Gericht gibt der Klage statt. Das Vorliegen eines Mangels wurde bejaht. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzerscheinungen stellen unabhängig von deren Ursachen grundsätzlich einen Mietmangel dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels nicht entgegen.

Das Minderungsrecht des Mieters ist auch nicht gemäß § 242 BGB wegen einer schuldhaften Verursachung durch den Mieter, nämlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, ausgeschlossen. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relative Luftfeuchte gehalten werden können, ohne dass sich Schimmel bildet. Dazu muss zweimal tägliches Stoßlüften von ca. 10 Minuten bei einer Innentemperatur von durchschnittlich 20° ausreichen. Wäre es hingegen notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall, die Wohnung dreimal täglich für ca. 9 Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um ein übermäßiges Lüften. Das kann von einem Mieter nicht verlangt werden.

Auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufstellen.

 

Auswirkungen in der Praxis

Soweit dem Mieter der Nachweis gelungen ist, dass Schimmel vorliegt, obliegt dem Vermieter nach der sogenannten „Gefahrenkreistheorie“ der Gegenbeweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurück zu führen ist, sondern durch ein mieterbedingtes Fehlverhalten. Die Ausführungen des Gerichts zeigen deutlich, dass keine unzumutbaren Verhaltensweisen vom Mieter verlangt werden dürfen.