OLG München, Urt. 13.11.2025 - 32 U 1397/25

1. Rechnet der Vermieter trotz eines Auskunftsverlangens des Mieters nicht über die Barkaution ab, muss er sich nach §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als habe er abgerechnet; der Kautionsrückzahlungsanspruch wird fällig.2. In einfach gelagerten Fällen kann die dem Vermieter zustehende Prüfungs- und Überlegungsfrist zur Abrechnung der Kaution deutlich unter sechs Monaten liegen.

BGB §§ 162, 242, 551

Das Problem

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Rückzahlung der geleisteten Barkaution. Der Vermieter rechnete über die Kaution jedoch nicht ab und teilte auch nicht mit, ob und ggf. welche Ansprüche er hiergegen geltend machen wolle. Im Rechtsstreit stellte sich damit die Frage, wann der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig wird, wenn der Vermieter trotz eines entsprechenden Auskunftsverlangens des Mieters keine Abrechnung über die Kaution erteilt. Dabei ging es insbesondere um die Reichweite der dem Vermieter zustehenden Prüfungs- und Überlegungsfrist sowie um die Folgen einer unterlassenen Kautionsabrechnung.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG bejaht einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Barkaution. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht nach der Rechtsprechung des BGH bereits mit der Leistung der Sicherheit; er steht jedoch unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache. Fällig wird der Anspruch erst, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfällt. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter über etwaige Gegenforderungen abrechnet oder diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnet. Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters über die Behandlung der Kaution nicht nach, muss er sich nach Treu und Glauben (§§ 242, 162 BGB) so behandeln lassen, als habe er abgerechnet. In diesem Fall tritt die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs auch ohne ausdrückliche Abrechnung ein.

Im konkreten Fall hielt das OLG eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von zwei Monaten für ausreichend. Bei einem einfachen Sachverhalt – zwei kleinere Büroräume, keine Nutzung durch den Mieter und überwiegend pauschal vereinbarte Betriebskosten – könne der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums klären, ob und welche Ansprüche er gegen den Mieter geltend machen will. Nach Ablauf dieser Frist war der Kautionsrückzahlungsanspruch daher fällig.