Untermiete – flexibles Wohnen mit rechtlichen Tücken

30.07.2014, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (639 mal gelesen)
Untermiete – flexibles Wohnen mit rechtlichen Tücken
Der neue Job soll starten, aber noch ist keine neue Wohnung in Sicht; das Praktikum dauert nur sechs Wochen, danach geht es wieder nach Hause; wegen einer Trennung wird schnell eine Bleibe benötigt – alles gute Gründe, eine Wohnung oder ein Zimmer als Untermieter zu mieten. Soll dies gutgehen, sind jedoch einige rechtliche Besonderheiten zu beachten.

Was bedeutet „Untermiete“?

Untermiete bedeutet, dass ein Mieter seinerseits die von ihm gemieteten Räume an jemand anderen vermietet. Damit ist eine Überlassung gegen Geld gemeint – nicht die Aufnahme von Lebenspartnern, nahen Verwandten oder notwendigem Pflegepersonal. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält besondere Vorschriften zum Thema Untermiete (§ 553 BGB).

Wer ist Vertragspartner?

Beim Untermietverhältnis wird ein Mietvertrag zwischen dem bisherigen Mieter der Wohnung und dem Untermieter geschlossen. Der bisherige Mieter wird auch als Hauptmieter bezeichnet. Der Vermieter bzw. Wohnungseigentümer ist kein Vertragspartner in diesem Vertragsverhältnis.

Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen?

Grundsätzlich muss ein Mieter vor der Untervermietung den Eigentümer von Wohnung oder Haus um Zustimmung bitten. Soll nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden, gilt: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, darf der Vermieter diese nicht verweigern. So ein Interesse kann z.B. bestehen, wenn der Mieter seine Arbeit verloren hat und dadurch auf zusätzliche Einnahmen angewiesen ist oder wenn die Familie sich verkleinert hat und ein Teil der Wohnung frei geworden ist. Der Vermieter kann seine Erlaubnis in solchen Fällen nur ausnahmsweise verweigern, wenn er gute und objektive Gründe hat, die gegen den geplanten Untermieter persönlich sprechen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder es andere, wichtige Gründe für eine Weigerung gibt. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, kann der Mieter nicht mit guten Gründen argumentieren: Hier ist die Untervermietung ohne „wenn und aber“ von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Wichtige Gründe, die die Person des Untermieters betreffen, können z.B. dessen bekannte Zahlungsunfähigkeit oder frühere Streitigkeiten mit dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern sein. Ein „anderer wichtiger Grund“ kann etwa eine vom Untermieter geplante Zweckentfremdung der Wohnung für eine gewerbliche Tätigkeit sein – wie eine Tätigkeit als Tagesmutter oder die nebenberufliche Reparatur von Haushaltsgeräten. Nicht abgelehnt werden darf ein Untermieter wegen seiner Hautfarbe, Religion, Nationalität und seines Geschlechts. Übrigens: Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine Erhöhung der Miete zuzumuten, muss der Hauptmieter damit leben.

Wer zahlt für Schäden?

Die Untervermietung ist beendet. Jetzt sind im Bad ein paar Fliesen kaputt, das Waschbecken beschädigt und der Teppichboden im Wohnzimmer weist Brandlöcher auf. Zahlen muss nun der Hauptmieter. Dass der Eigentümer seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat, bedeutet nicht, dass er auf seinem Schaden sitzen bleibt. Der Hauptmieter muss diesen ersetzen und kann dann den Untermieter in Regress nehmen – falls er diesen ausfindig machen kann.

Untervermietung – an Feriengäste?

In deutschen Großstädten werden immer mehr Stadtwohnungen als Ferienwohnungen vermietet. Ein einträgliches Geschäft. Dies funktioniert allerdings nicht im Rahmen der Untermiete. Die vom Eigentümer erteilte generelle Erlaubnis zur Untervermietung gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht für ständig wechselnde Feriengäste (Urteil vom 8.1.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Schadenersatz wegen unberechtigter Weigerung?

Verweigert der Vermieter grundlos die Zustimmung, obwohl es nur um einen Teil der Wohnung geht und der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, muss er Schadenersatz zahlen. So entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Hauptmieter einen langen Auslandsaufenthalt antreten wollte (Urteil vom 11.6.2014, Az. VIII ZR 349/13). Zu zahlen war der Mietausfall bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erlaubnis nach rechtlichen Schritten schließlich erteilt worden war: Insgesamt 7.400 Euro.

Unerlaubte Untervermietung: Nicht zu empfehlen!

Vermietet ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Eigentümers unter, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen – ggf. mit vorausgehender Abmahnung. Die Gerichte machen dies aber sehr stark vom Einzelfall abhängig und schauen auf die Vorgeschichte: Wurde der Vermieter rechtzeitig um Erlaubnis gefragt und hätte er zustimmen müssen, kann er in der Regel wegen der Aufnahme eines Untermieters nicht kündigen. Hat der Mieter niemals um Erlaubnis gefragt, seine Sozialwohnung an Unberechtigte untervermietet und den Vermieter über lange Zeiträume belogen, ist eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung gerechtfertigt (Amtsgericht München, Urteil vom 25.4.13, Az. 423 C 29146/12).

Wer kündigt wem?

Wird dem Hauptmieter gekündigt, muss dieser dafür sorgen, dass auch der Untermieter rechtzeitig das Feld räumt – und diesem seinerseits kündigen. Bleibt der Untermieter nach Ende des Hauptmietvertrages in der Wohnung, hat der Eigentümer gegen ihn ein eigenes Recht auf Herausgabe der Räume (§ 546 Abs. 2 BGB).