BGH, Beschl. 24.1.2023 - VIII ZR 223/21

Die Instanzgerichte können bei Vorliegen eines einfachen Mietspiegels ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen und ihre Überzeugungsbildung auf beides stützen.

BGB §§ 558 Abs. 1, Abs. 2; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1

Das Problem

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung auf 861,23 €, das AG sprach den Betrag von 787,39 € zu. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete beließ das Gericht es nicht bei einer eigenen Einordnung der Wohnung in den einfachen Mietspiegel für Köln, sondern holte ein Sachverständigengutachten ein. Der Gutachter nahm die Einordnung in den Mietspiegel vor und zog Vergleichsmieten von 10 weiteren Wohnungen heran, die er auf den aktuellen Zeitpunkt fortschrieb. Das LG bestätigte das Urteil und ließ die Revision zu, da die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen aufgrund der Einordnung einer Wohnung in einen einfachen Mietspiegel durch einen Sachverständigen unter Plausibilisierung durch Vergleichswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden kann, höchstrichterlich nicht entschieden sei.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück. Die ortsübliche Vergleichsmiete dürfe im Prozess nur auf Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben (Hinweis auf BGH v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20, MietRB 2021, 237 [Riecke] = MDR 2021, 1186 und v. 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, MietRB 2021, 33 [Kunze] = MDR 2021, 551). Es begegne keinen Bedenken, dass die Vorinstanzen nicht unmittelbar den Mietspiegel angewandt, sondern ein Gutachten eingeholt hätten. Der Entscheidung der Vorinstanzen habe nicht nur das Sachverständigengutachten, sondern mittelbar auch der vom Sachverständigen herangezogene Mietspiegel zugrunde gelegen, der nach der rechtsfehlerfreien Feststellung des Berufungsgerichts eine hinreichende Beurteilungsgrundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstelle.