BGH, Urt. 17.5.2017 - VIII ZR 29/16
Modernisierungsmieterhöhung: Rückgewähr gezahlter Beträge nach Widerruf
Autor: RiOLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2017
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2017
Wird die zwischen Mietvertragsparteien in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des Wohnwerts Wertersatz in Gestalt einer höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung.
BGH, Urt. v. 17.5.2017 - VIII ZR 29/16
Vorinstanz: LG München I - 15 S 3363/15
BGB §§ 13, 14, 100, 312, 346, 355, 357, 559, 559b
Die Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB a.F. gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), sind gegeben. Es entspricht allgemeiner, vom Gesetzgeber in § 312 Abs. 4 BGB aufgegriffener Anschauung, dass dazu auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, 48; vgl. auch OLG Koblenz v. 9.2.1994 – 4 W RE 456/93, MDR 1994, 475).
Eine Entgeltlichkeit wäre nur zu verneinen, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne ein Entgelt zahlen zu müssen; unschädlich ist dabei, wenn die Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen in der erkennbaren Erwartung abgibt, ihm werde daraus ein Vorteil erwachsen. Das ist auch bei einer Vereinbarung aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall.
Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer Steigerung des Wohnwerts hergeleiteter Wertersatzanspruch weder aus § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 S. 1, § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. i.V.m. § 346 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu. Denn die Vorschriften über den Rücktritt finden gem. § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. auf das Widerrufsrecht nur entsprechende Anwendung; dies ist nach Sinn und Zweck einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH v. 15.4.2010 – III ZR 218/09 – Rz. 24, 27, BGHZ 185, 192 = MDR 2010, 678). Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB dabei für Wertersatz an die im Vertrag bestimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugrunde liegenden Konzeption eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus; hiervon kann in „Überrumpelungssituationen” regelmäßig nicht ausgegangen werden (vgl. auch BGH v. 19.7.2012 – III ZR 252/11 – Rz. 22, 24, BGHZ 194, 150 = MDR 2012, 1078; anders für Fernabsatzgeschäft BGH v. 12.10.2016 – VIII ZR 55/15 – Rz. 51 f., MDR 2016, 1447 = NJW 2017, 878).
Für die danach gebotene Anknüpfung eines Wertersatzes an die objektiven (Markt?)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtenden Entgelte (BGH v. 15.4.2010 – III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 = MDR 2010, 678) kommt es darauf an, ob und ggf. in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete hätten beanspruchen können. Das ist indes aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten nach §§ 559, 559b BGB a.F., von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB a.F.), bereits dem Grunde nach zu verneinen.
Die Vermieter hätten zwar die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich nicht eingebüßt. Solange dies – wie hier – unterblieben ist, schuldet der Mieter – abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB a.F. vorgegebenen Maßstab bemessen würde – eine erhöhte Miete nicht allein wegen der eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete führende Modernisierungsmieterhöhung hätte vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB a.F. ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet sowie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB a.F. erläutert hätten.
BGH, Urt. v. 17.5.2017 - VIII ZR 29/16
Vorinstanz: LG München I - 15 S 3363/15
BGB §§ 13, 14, 100, 312, 346, 355, 357, 559, 559b
Das Problem
Anlässlich einer Modernisierungsmaßnahme erscheint der Vermieter in der Wohnung des Mieters und einigt sich mit diesem auf eine monatliche Mehrmiete von 60 €. Diese wird von Juli 2010 bis Oktober 2012 gezahlt. Anfang November 2012 widerruft der Mieter sein Einverständnis und begehrt Rückzahlung.Die Entscheidung des Gerichts
Mit Erfolg! Dem Kläger steht ein Anspruch aus §§ 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 S. 1, § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F., Art. 229 § 22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EGBGB i.V.m. § 346 Abs. 1 BGB zu. Der Vermieter kann weder aus § 346 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F.) noch aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf Wertersatz entgegenhalten. Dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) stand gegenüber den Beklagten, die in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das der Kläger mangels Belehrung fristgerecht (§ 355 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, Abs. 3 S. 3 BGB a.F.) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 BGB) ausgeübt hat.Die Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB a.F. gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), sind gegeben. Es entspricht allgemeiner, vom Gesetzgeber in § 312 Abs. 4 BGB aufgegriffener Anschauung, dass dazu auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, 48; vgl. auch OLG Koblenz v. 9.2.1994 – 4 W RE 456/93, MDR 1994, 475).
Eine Entgeltlichkeit wäre nur zu verneinen, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne ein Entgelt zahlen zu müssen; unschädlich ist dabei, wenn die Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen in der erkennbaren Erwartung abgibt, ihm werde daraus ein Vorteil erwachsen. Das ist auch bei einer Vereinbarung aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall.
Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer Steigerung des Wohnwerts hergeleiteter Wertersatzanspruch weder aus § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 S. 1, § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. i.V.m. § 346 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu. Denn die Vorschriften über den Rücktritt finden gem. § 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. auf das Widerrufsrecht nur entsprechende Anwendung; dies ist nach Sinn und Zweck einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH v. 15.4.2010 – III ZR 218/09 – Rz. 24, 27, BGHZ 185, 192 = MDR 2010, 678). Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB dabei für Wertersatz an die im Vertrag bestimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugrunde liegenden Konzeption eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus; hiervon kann in „Überrumpelungssituationen” regelmäßig nicht ausgegangen werden (vgl. auch BGH v. 19.7.2012 – III ZR 252/11 – Rz. 22, 24, BGHZ 194, 150 = MDR 2012, 1078; anders für Fernabsatzgeschäft BGH v. 12.10.2016 – VIII ZR 55/15 – Rz. 51 f., MDR 2016, 1447 = NJW 2017, 878).
Für die danach gebotene Anknüpfung eines Wertersatzes an die objektiven (Markt?)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtenden Entgelte (BGH v. 15.4.2010 – III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 = MDR 2010, 678) kommt es darauf an, ob und ggf. in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete hätten beanspruchen können. Das ist indes aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten nach §§ 559, 559b BGB a.F., von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB a.F.), bereits dem Grunde nach zu verneinen.
Die Vermieter hätten zwar die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich nicht eingebüßt. Solange dies – wie hier – unterblieben ist, schuldet der Mieter – abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB a.F. vorgegebenen Maßstab bemessen würde – eine erhöhte Miete nicht allein wegen der eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete führende Modernisierungsmieterhöhung hätte vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB a.F. ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet sowie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB a.F. erläutert hätten.