BGH, Urt. 20.7.2022 - VIII ZR 339/21
Modernisierungsmieterhöhung: Kostenaufschlüsselung nach Maßnahmen, nicht nach Gewerken
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2022
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2022
1. Wegen der Erläuterung einer Modernisierungsmaßnahme im Erhöhungsschreiben kann auf den Inhalt der Modernisierungsankündigung Bezug genommen werden.2. Hat der Vermieter mehrere unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt muss er in der Erhöhungserklärung die Gesamtkosten auf die jeweilige Maßnahme aufteilen. Eine weitere Unterteilung nach den jeweiligen Gewerken ist nicht erforderlich.3. Das gilt auch bei einer instandsetzenden Modernisierung. Hier muss der Vermieter den Instandsetzungsanteil mindestens mittels einer Quote angeben.
BGB § 559, § 559b
Hier hatte die Vermieterin zur Erläuterung der Modernisierung auf den Inhalt der Modernisierungsankündigung ausdrücklich verwiesen. Das ist zulässig und ausreichend. Instandhaltungskosten waren durch Angabe einer entsprechenden Quote erläutert worden, was ebenfalls ausreichend sei.
Nicht erforderlich war nach Ansicht des Senats, dass die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufschlüsselt. Die gegenteilige Auffassung überspanne die formellen Anforderungen an § 559b Abs. 1 BGB. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt noch wenn eine sog. modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkosten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen – etwa nach Gewerken – untergliedert. Es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die Umlagefähigkeit der Kosten einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen, wenn eine Durchsetzbarkeit durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich erschwert würde. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden. Dabei ist abzuwägen zwischen dem Aufwand auf Vermieterseite und dem zusätzlichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Letzteren verneint der Senat. Zweifel an der Richtigkeit der Angaben könnten nur durch Belegeinsicht geklärt werden.
BGB § 559, § 559b
Das Problem
Nach einer Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b Ziff. 1, 2–6 BGB kann der Vermieter gem. § 559 BGB die Miete für die Wohnung um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der notwendigen Kosten ohne Instandsetzungskosten erhöhen. Formelle Voraussetzung ist die Geltendmachung in einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB. Darin muss der Vermieter die Maßnahme erläutern und die Mieterhöhung berechnen. Naturgemäß gibt es um die Anforderungen im Einzelfall hierzu in der Praxis immer wieder Streit. Dabei geht es u.a. um die Fälle, in denen der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt und die Frage, inwieweit er in diesem Fall die Kosten aufteilen und wie konkret darstellen muss. So war es auch im vorliegenden Verfahren, in dem der Vermieter mehrere energetische Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und dann auch durchgeführt hatte. Er erhöhte anschließend die Miete um 167,50 €. Im Erhöhungsverlangen hat er die Kosten den einzelnen Maßnahmen in tabellarischer Form zugeordnet, ohne diese anschließend noch nach Gewerken aufzuteilen. Der Mieter hatte die Erhöhung gezahlt, aber negative Feststellungsklage und Rückzahlungsklage über ca. 7.700 € erhoben, um die Unwirksamkeit der Mieterhöhung feststellen zu lassen. Die Klage hatte beim AG und LG Erfolg.Die Entscheidung des Gerichts
Die Revision hatte beim BGH Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Verfahrens. Nach Ansicht des Senats entsprach die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB. Der Vermieter habe darin darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung überprüfen kann. In formeller Hinsicht sind nach Ansicht des Senats allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genüge es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne.Hier hatte die Vermieterin zur Erläuterung der Modernisierung auf den Inhalt der Modernisierungsankündigung ausdrücklich verwiesen. Das ist zulässig und ausreichend. Instandhaltungskosten waren durch Angabe einer entsprechenden Quote erläutert worden, was ebenfalls ausreichend sei.
Nicht erforderlich war nach Ansicht des Senats, dass die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufschlüsselt. Die gegenteilige Auffassung überspanne die formellen Anforderungen an § 559b Abs. 1 BGB. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt noch wenn eine sog. modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkosten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen – etwa nach Gewerken – untergliedert. Es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die Umlagefähigkeit der Kosten einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen, wenn eine Durchsetzbarkeit durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich erschwert würde. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden. Dabei ist abzuwägen zwischen dem Aufwand auf Vermieterseite und dem zusätzlichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Letzteren verneint der Senat. Zweifel an der Richtigkeit der Angaben könnten nur durch Belegeinsicht geklärt werden.